Поиск по объектам

Аналитическое исследование ценовой политики посуточной аренды квартир в Большом Сочи за 2018 год. Прогноз посуточной аренды квартир на 2019 г

Ценовой анализ предложений посуточной (краткосрочной) аренды жилья в Большом Сочи за 2018 год и прогноз цен арендных ставок на 2019 год. За основу взяты 4 района Сочи: Адлерский, Лазаревский, Центральный и Хостинский, за исключением Красной поляны (Аналитику цен на посуточную аренду в локации Красная Поляна можно посмотреть в отдельном исследовании - Аналитика аренды квартир в локации Красная Поляна, Сочи. Исследование рынка аренды квартир в Красной Поляне 2018-2019).

В исследовании применена методика определения средней цены. За основу были взяты самые популярные площадки: Airbnb, Avito, Tvil и Суточно.ру. Сайт Букинг ком был исключен из исследования сознательно, так как на данном портале основная масса предложений от владельцев апартаментов. Также не учитываются сайты агентств недвижимости Сочи, предлагающих аренду квартир, так как в большинстве случаев такие предложения являются несуществующими. Не учитываются предложения, имеющие юридический статус – апартаменты. Учитывается только жилой сектор, с юридическим статусом – квартира или жилое помещение. Высокий горнолыжный сезон - не учитывается, не учитываются длинные выходные, не учитываются крупные спортивные и развлекательные мероприятия.

Всего было исследовано 3 300 предложений, представленных на 4-х порталах. Было выявлено, что на сайте Avito.ru более 25% предложений являются фейковыми. На остальных площадках собственники никак не отреагировали в 15% случаев.

Безусловно основными конкурентами в данном сегменте бизнеса являются крупные отели, демпингующие стоимость, как в высокий, так и в низкий сезон. Например, встречаются предложения в низкий зимний сезон, достигающие 300 рублей в сутки на двоих. Но в высокий летний сезон, предложения в части квартир являются более выгодными, чем предложения в части гостиниц и гостевых домов.

Метод исследования: определение средней цены;

Локации исследования: Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский районы Сочи, за исключением локации Красная поляна;

Всего исследовано предложений: 3 300;

Категория недвижимости: квартиры, апартаменты и номерной фонд отелей не учитываются;

Количество комнат: студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Квартир, имеющих более 3-х комнат представлено минимальное количество.

Высокий летний сезон - 01.06.18/01.10.18

Высокий зимний сезон - 27.12.18/11.01.19

Низкий сезон - 01.04.18 - 01.06.18/ 01.10.18 - 25.12.18

Аналитическая часть

Источник: Airbnb

Высокий летний сезон 2018

Высокий летний сезон - 01.06-01.10

Средние цены

Локация

Студия

1 к. кв

2 к. кв

3 к. кв

Центр Сочи

2876

2508

5180

4000

Лазаревский район

1633

2485

2866

-

Адлерский район

2850

3466

4780

4566

Хостинский район

1875

5025

5125

5100

Airbnb - Высокий летний сезон 2018

Высокий зимний сезон 2018/2019

Высокий зимний сезон 27.12 - 11.01

Средние цены

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

1750

2250

3033

5650

Лазаревский район

1600

1780

2675

-

Адлерский район

2340

4050

4233

5880

Хостинский район

1940

3280

5025

4000

Airbnb - Высокий зимний сезон 2018/2019

Низкий сезон 2018

Низкий сезон - 01.04 - 01.06 / 01.10 - 25.12.

Средние цены

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

1966

2466

3083

5140

Лазаревский район

1480

2120

2940

-

Адлерский район

2040

2650

3700

3540

Хостинский район

2180

2250

2940

4875

Airbnb - Низкий сезон 2018

Источник Airbnb имеет очень хорошие показатели, максимально приближенные к реальным ценам и качеству представленных лотов. Несуществующих объектов практически не было обнаружено – показатель в районе 2% (собственники никак не отреагировали или были представлены явно несуществующие фотографии).

Ценовые предложения так же оказываются максимально приближенными к реальности. Что дает право назвать данный портал одним из самых прозрачных, представленных на рынке посуточной аренды квартир в Сочи.

Всего было исследовано 300 предложений, что значительно уступает по количеству лотов, представленных на площадке, исследованной ниже.

Заметен дефицит з-х комнатных квартир и квартир, имеющих элитный класс.

Источник: Avito.ru

Высокий летний сезон 2018

Средняя цена по источнику

Высокий летний сезон - 01.06-01.10

Район

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Адлерский

1710

1780

2780

3966

Лазаревский

1925

1233

2625

-

Хостинский

1500

3000

2750

4200

Центральный

2900

2300

4125

3640

Avito - Высокий летний сезон 2018

Высокий зимний сезон 2018/2019

Зимний сезон 27.12 - 11.01

Район

Студия

1 к. кв

2 к. кв

3 к. кв

Адлерский

2640

2460

3300

5000

Лазаревский

2000

1633

2000

-

Хостинский

2066

2250

3700

3875

Центральный

3050

3733

4666

3833

Avio - Высокий зимний сезон 2018/2019

Низкий сезон

Низкий сезон - 01.04 - 01.06 / 01.10 - 25.12.

Район

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Адлерский

2200

2225

3575

5075

Лазаревский

2233

1675

2875

-

Хостинский

2000

3500

3340

4400

Центральный

3050

2800

4000

3833

Avito - Низкий сезон

В высокий летний сезон, количество фейковых (несуществующих) объектов на данном портале зашкаливает и порой достигает 50% несмотря на меры с подтверждением ID на фотографиях. В средних же показателях на протяжении года количество несуществующих объявлений достигает 25%. В пределах высокого летнего сезона определить реальную среднюю стоимость, опираясь на данные портала Авито.ру оказалось крайне затруднительно. Всего по источнику было исследовано 1543 предложения, из которых менее половины учтено в данном анализе. На дату начала исследования около 35% лотов оказались несуществующими, еще около 30% вошли в категорию с юридическим статусом апартаменты (которые не учитываются в исследовании).

Наблюдается дефицит квартир, имеющих 3 комнаты и более. Также крайне мало предложений среди элитного класса квартир, сдаваемых в посуточную аренду.

В высокий зимний и низкий сезоны количество несуществующих объявлений существенно ниже, но тем не менее имеет высокий показатель. Что крайне негативно сказывается на всем рынке аренды в целом. Но, также стоить отметить, источник Авито.ру является лидером по количеству среди предложений посуточной аренды квартир в Сочи.

И только на одном из исследованных порталов -Авито.ру, мы обнаружили уникальный парадокс – когда цена на посуточную аренду квартир в Сочи в высокий летний сезон ниже, чем цена в низкий сезон, что в принципе никак не соответствует реальности.

Источник: Суточно.ру

Высокий летний сезон 2018

Высокий летний сезон - 01.06-01.10

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

2884

2371

5166

4300

Лазаревский район

2637

2472

3020

-

Адлерский район

2833

3312

4683

4940

Хостинский район

2320

4620

4600

3975

Суточно.ру - Высокий летний сезон 2018

Высокий зимний сезон 2018/2019

Высокий зимний сезон 27.12 - 11.01

 

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

2650

2700

3392

5341

Лазаревский район

1641

2117

2500

-

Адлерский район

2171

3616

4185

5483

Хостинский район

1940

3100

4520

4000

Суточно.ру - Высокий зимний сезон 2018/2019

Низкий сезон 2018

Низкий сезон - 01.04 - 01.06 / 01.10 - 25.12.

 

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

2066

2450

3050

4700

Лазаревский район

1742

2100

2910

-

Адлерский район

2110

2800

3083

3540

Хостинский район

2375

2250

2940

4460

Суточно.ру - Низкий сезон 2018

В целом портал Суточно.ру отражает реальные цены на посуточную аренду квартир в Сочи. Отражает более или менее прозрачную картину представленных лотов, но тем не менее имеет некоторую часть объявлений, податели которых никак не отреагировали – в районе 12%. Но это не говорит о низком качестве предложений или их отсутствии как таковых, будем считать настоящий факт нормой погрешности.

Всего на данной площадке исследовано 1302 предложения. Большая часть из которых представлена студиями, одно и двухкомнатными квартирами. Как и в предыдущих 2 источниках, наблюдается нехватка предложений многокомнатных предложений и класса элит.

Источник: Tvil.ru

Высокий летний сезон 2018

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

3013

2477

4650

4300

Лазаревский район

2335

2622

3016

-

Адлерский район

2914

3211

4442

4225

Хостинский район

2166

4233

4550

3880

Tvil.ru - Высокий летний сезон 2018

Высокий зимний сезон 2018-2019

Высокий зимний сезон 27.12/11.01

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

2112

2712

3206

4785

Лазаревский район

1933

2225

2912,5

-

Адлерский район

2278

2833

3185

3700

Хостинский район

2487,5

2400

3028

4400

Tvil.ru - Высокий зимний сезон 2018-2019

Низкий сезон

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

2112

2712

3206

4785

Лазаревский район

1933

2225

2912,5

-

Адлерский район

2278

2833

3185

3700

Хостинский район

2487,5

2400

3028

4400

Tvil.ru - Низкий сезон

Данный источник также показал хорошие результаты в части реальности цен и представленных лотов. Всего портал предлагал более 500 вариантов квартир, из которых 337 оказались апартаментами. В итоге в исследование вошли только 163 объекта с юридическим статусом квартира.

Также стоит отметить, что величина предлагаемых вариантов на данной площадке является переменной в короткий промежуток времени. Например, на дату 18 ноября 2018 года портал предлагал ориентировочно 500 вариантов, то на следующий день экспонировалось уже боле 800 лотов, а на дату 20 ноября 300 вариантов.

Наблюдается дефицит предложений класса элит и квартир, имеющих 3 и более комнат.

Средние цены посуточной аренды квартир из всех источников по всем районам Сочи

Высокий летний сезон 2018

Высокий летний сезон - 01.06-01.10

Район

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Адлерский

2620,75

2284

4444

3141,5

Лазаревский

1882,5

1703

2881,75

-

Хостинский

2524,25

3247,25

4163,75

4482,75

Центральный

2315,25

4044,5

4600

4148,75

Средние цены посуточной аренды квартир из всех источников по всем районам Сочи - Высокий летний сезон 2018

Высокий зимний сезон 2018/2019

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

2391,25

2883,75

3771,25

5444,5

Лазаревский район

1742,25

1907,5

2521,25

-

Адлерский район

2350,5

3258

4039,3

4714,5

Хостинский район

2232,5

3303,25

4702,75

3999,75

Средние цены посуточной аренды квартир из всех источников по всем районам Сочи - Высокий зимний сезон 2018/2019

Низкий сезон 2018

Локация

Студия

1 комн кв

2 комн кв

3 комн кв

Центр Сочи

2086

2463,25

3228,5

4925

Лазаревский район

1847

2030

2909,37

-

Адлерский район

2107

2945,75

3327

3795

Хостинский район

2523,1

2425

3227

4392

Средние цены посуточной аренды квартир из всех источников по всем районам Сочи - Низкий сезон 2018

Наиболее высокий спрос на объекты начинается за 2 месяца до начала сезона. Собственники готовы идти на уступки только при бронировании на срок более 7 дней (даже в низкий сезон). Бронирование происходит при взносе стоимости за 1 день.

Собственники готовы вернуть 100% стоимости брони при отмене не позже, чем за 1 неделю до въезда.

В летний высокий сезон самые высокие ставки на студии в Адлерском районе, на 1 к. кв. - в Центральном районе, на 2 к. кв. - в Центральном районе, на 3 к. кв. - в Хостинском районе.

В высокий зимний сезон - самые высокие арендные ставки на студии в центре Сочи, на 1 к. кв. - в Хостинском районе, на 2 к. кв. - в Хостинском районе, на 3 к. кв. - в центре Сочи.

В низкий сезон самые высокие ставки на студии в Хостинском районе Сочи, на 1 к. кв. - в Адлерском районе Сочи, на 2 к. кв. - в Адлерском районе Сочи, на 3 к. кв. - в центре Сочи.

Портрет арендатора в высокий летний сезон

Портрет арендатора в высокий летний сезон

  • Жители России и стран СНГ, реже из других стран
  • Имеющие различные профессии и цели приезда, в большинстве это отдых
  • Мужчины и женщины
  • В большинстве случаев семейные
  • Возраст: 20 +
  • Ежемесячный доход от 50 000 рублей
  • В большинстве случаев активный пользователь интернета и соцсетей
  • В 30% случаев предпочитает путешествия на автомобиле или арендует автомобиль на месте
  • В 30% предпочитает бронировать квартиры заранее, до 8 месяцев

Портрет арендатора в высокий зимний сезон

Портрет арендатора в высокий зимний сезон

  • Жители России и стран СНГ, реже из других стран
  • Цели: отдых, реже бизнес и работа
  • Мужчины и женщины
  • Как правило, имеющие 1 – 2 ребенка
  • Возраст: 25+
  • Ежемесячный доход от 70 000 рублей
  • Активный пользователь интернета
  • В редких случаях предпочитает поездку в Сочи на автомобиле, реже арендует
  • Бронирует квартиру за 2-3 месяца

Портрет арендатора в низкий сезон

Портрет арендатора в низкий сезон

  • Жители России и стран СНГ, реже другие страны
  • Цели: отдых, реже работа и бизнес
  • Мужчины и женщины
  • Возраст: 40+
  • Ежемесячный доход от 40 000 рублей
  • Очень редко приезжает в Сочи на авто, реже арендует
  • Ищет квартиру уже приехав в Сочи, но чаще бронирует заранее

Прогноз стоимости посуточной аренды квартир в Сочи на 2019 год

На протяжении последних лет, вопреки всем кризисным явлениям в стране, недвижимость в Сочи имеет устойчивый рост в цене. Однако, за ростом стоимости квадратного метра арендная ставка, как на посуточную, так и длительную аренду квартир не растет и имеет определенную стагнирующую составляющую на протяжении последних трех лет. То есть арендная ставка посуточной аренды квартир в Сочи остается относительно постоянной. Касается это и вопроса о росте туристического потока, тенденции которого мы наблюдаем в последние три года.

В части прогнозирования ставки посуточной аренды квартир на 2019 год можно уверенно утверждать, что значительного повышения или понижения не ожидается.

Сервис звонка с сайта RedConnect