Поиск по объектам

Анализ стоимости продаж готового гостиничного бизнеса в Сочи 2018-2019 год. Прогноз спроса на готовый гостиничный бизнес в 2019 году.

Гостиничный бизнес является одним из ключевых в Сочи. Только в 2017 году Сочи посетили 6,4 млн туристов, а за первые 10 месяцев 2018 года 5,6 млн туристов (это больше на 2% по сравнению с аналогичным периодом). Более того, благодаря проведению мероприятий мирового уровня, например Чемпионат мира по футболу 2018, уровень въездного туризма вырос на 90%.

Вот какие цифры озвучил ТАСС Глава Ростуризма Олег Сафонов, подводя итоги мундиаля 2018: «Прирост общего туристского потока в городе в июне 2018 года по сравнению с прошлым годом составил 30%, въездного турпотока — более чем 90%. Общее количество туристов, посетивших город Сочи в июне — июле 2018 года, составило порядка 795 тыс. человек, в том числе более 200 тыс. иностранных туристов»

Туристический поток в прибрежной зоне несколько снижается, а поток в Красной поляне напротив, растет. Это связано с предоставлением более качественной услуги в горном кластере, что позволяет туристам, предпочитавшим прибрежную зону ранее выбирать горный кластер. Но, все же, эти изменения не значительны и почти незаметны на общем фоне.

В целом рынок продаж действующих гостиниц достаточно динамичен. Встречаются предложения от самых бюджетных – мини гостиниц, до брендовых отелей мирового уровня. Данный анализ позволит нам проследить стоимость действующих гостиниц, представленных к продаже.

Цели и задачи:

  • Исследовать стоимость готового гостиничного бизнеса в 4 районах и 1 локации городского округа Сочи;
  • Составить прогноз по уровню спроса на 2019 год

Локации исследования: Хостинский, Лазаревский, Центральный, Адлерский районы + Красная поляна

Всего исследовано предложений по 3 источникам:

  • Общее количество лотов: 863
  • Реальных лотов: 737

Источники анализа: Vestum, Яндекс.Недвижимость, Avito.ru

Для более четкого понимания картины мы сегментировали стоимость на 5 частей: до 6 млн, от 6 до 10 млн, от 10 до 20 млн, от 20 до 40 и от 40 до 400 млн. рублей.

Методика исследования: определение средней цены

Анализ по источнику Avito.ru

Всего лотов: 436

Реальных лотов: 416

Количество предложений в распределении по локациям

 

Район/локация

Количество предложений

Адлерский район

138

Лазаревский район

108

Центральный район

31

Хостинский район

114

Красная поляна

25

Итого:

416

 

Таблица отражения средней цены сегмента в разрезе районов по источнику Авито

 

Район/локация

до 6 млн руб

6 - 10 млн руб

10 - 20 млн руб

20 - 40 млн руб

40 - 400 млн руб

Среднее значение по районам

Адлерский район

5,5

8,4

15,2

30,45

220,2

55,95

Лазаревский район

5,1

7,8

14,7

28,7

167,8

44,82

Центральный район

4,67

8,2

15,35

30,2

220,35

55,75

Хостинский район

5,34

8,13

15,2

30,3

176,1

47,1

Красная поляна

-

6,4

-

30,5

200,33

79,08

Среднее значение по категориям

5,2

7,8

15,11

30,03

196,95

56,5

 

Таблица представленных лотов в распределении по площади в разрезе районов по источнику Авито

 

Район/локация

Средняя площадь в категории, м2, до 6 млн руб

Средняя площадь в категории, 6 - 10 млн руб

Средняя площадь в категории, 10 - 20 млн руб

Средняя площадь в категории, 20 - 40 млн руб

Средняя площадь в категории, 40 - 400 млн руб

Средняя площадь по районам/локациям

Адлерский район

96,5

146,5

300,5

335,7

2175

610,84

Лазаревский район

90

205,6

402,5

462,5

2250

682,12

Центральный район

67

204

216

448,5

3735

934,1

Хостинский район

57,7

66,5

195

366,5

3725

882,14

Красная поляна

-

93

-

340

4490,25

1641,1

Средняя площадь по ценовым категориям

77,8

143,12

278,5

390,64

3275,05

950,1

 

В рамках этой таблицы представлены данные о средних площадях по каждой ценовой категории.

В сегменте самых дорогих предложений наиболее большие по площади лоты экспонируются в Красной поляне, Центре Сочи и в Хостинском районе. Однако если в двух первых районах это фешенебельные гостиницы, то в районе Хостинском - пансионаты и здравницы.

Источник исследования Яндекс.Недвижимость

Всего лотов: 226

Реальных предложений: 200

Количество предложений в распределении по локациям

 

Район/локация

Кол-во предложений

Адлерский район

54

Лазаревский район

76

Центральный район

35

Хостинский район

25

Красная поляна

10

Итого:

200

 

В рамках исследования по этому источнику стало очевидно, что данный ресурс сделал большой шаг в плане отсеивания недостоверных предложений. Исходя из мониторинга предложений можно утверждать, что количество “фейков” составляет не более 15%. Возможно, что здесь роль играет и то, что сфера готового бизнеса не является настолько массовой как жилая недвижимость.

Таблица отражения средней цены сегмента в разрезе районов по источнику Яндекс.Недвижимость

 

Район/локация

до 6 млн руб

6 - 10 млн руб

10 - 20 млн руб

20 - 40 млн руб

40 - 400 млн руб

Среднее значение по районам

Адлерский район

1,9

8,1

13,4

33,2

211,8

53,68

Лазаревский район

4,1

8,15

11,5

33,7

177,1

46,91

Центральный район

4,85

7,6

18,6

37,2

198,2

53,29

Хостинский район

5,9

7,1

17,7

31,3

176,1

47,62

Красная поляна

-

8,7

14,7

35,5

240,3

74,8

Среднее значение по категориям

4,1875

7,93

15,18

34,18

200,7

55,26

 

Данные из источника Яндекс Недвижимость подтверждают тренд на то, что Красная поляна и Центр Сочи являются наиболее фешенебельными частями Сочи с точки зрения гостиничного бизнеса.

В ценовых же категориях от 10-20 млн рублей и от 20-40 млн рублей - ситуация более ровная.

Таблица представленных лотов в распределении по площади в разрезе районов по источнику Яндекс.Недвижимость

 

Район/локация

Средняя площадь в категории, м2, до 6 млн руб

Средняя площадь в категории, 6 - 10 млн руб

Средняя площадь в категории, 10 - 20 млн руб

Средняя площадь в категории, 20 - 40 млн руб

Средняя площадь в категории, 40 - 400 млн руб

Средняя площадь по районам/локациям

Адлерский район

42

145,5

340

305,7

2076

581,84

Лазаревский район

146,6

253

255

402,5

2050

621,42

Центральный район

128,5

137,8

186,5

408,5

3435

859,26

Хостинский район

124,53

175

195

306,5

3125

785,21

Красная поляна

-

78,7

-

300,6

3490,25

1289,85

Средняя площадь по ценовым категориям

110,41

158

244,13

344,76

2835,25

827,51

 

Данные по источнику Яндекс Недвижимость подтверждают картину по предыдущему источнику. Красная поляна является курортом, который привлекателен для крупных брендовых сетей, а также для инвесторов, которые располагают значительным объемом средств - от 20 млн рублей.

Исследование по источнику Vestum.ru

Всего лотов: 161

Реальных предложений: 121

 

Район/локация

Кол-во предложений

Адлерский район

46

Лазаревский район

20

Центральный район

29

Хостинский район

16

Красная поляна

10

Итого:

121

 

Согласно данным этого источника наиболее большой объем предложений экспонируется в Адлере и Центре Сочи. Такие данные в целом подтверждают картину по другим источникам. Так, Красная поляна - фешенебельное место, которое не может иметь большой объем предложений. На данный момент эта локация является главным российским горнолыжным курортом страны.

Таблица отражения средней цены сегмента в разрезе районов по источнику Вестум

 

Район/локация

до 6 млн

6 - 10 млн

10 - 20 млн

20 - 40 млн

40 - 400 млн

Среднее значение по районам

Адлерский район

5,6

-

16,25

29,25

225

69,025

Лазаревский район

-

-

15,35

29

137

60,45

Центральный район

-

6,5

15,75

30

205

64,3125

Хостинский район

4,9

-

12,5

28,15

167,5

53,2625

Красная поляна

-

-

-

32

228,5

130,25

Среднее значение по категориям

5,25

6,5

14,9625

29,68

192,6

75,46

 

Таблица составлена по данным профильного портала по недвижимости на юге России и в целом отражает те тренды, которые были зафиксированы по основным источникам. Так. Красная поляна является самым дорогим местом для приобретения готового бизнеса в двух категориях. Также близок к этой локации Адлерский район, который является привлекательным местом для ведения предпринимательской деятельности различного формата: не только в сфере туризма, но и в сфере торговли и оказания услуг.

Таблица представленных лотов в распределении по площади в разрезе районов по источнику Вестум

 

Район/локация

Средняя площадь в категории, м2, до 6 млн

Средняя площадь в категории, 6 - 10 млн

Средняя площадь в категории, 10 - 20 млн

Средняя площадь в категории, 20 - 40 млн

Средняя площадь в категории, 40 - 400 млн

Средняя площадь по районам/локациям

Адлерский район

94

-

267,4

479,5

1585

606,475

Лазаревский район

-

-

430

450

3041

1307

Центральный район

-

70

430

510

1445

613,75

Хостинский район

32

-

210

495

10360

2774,25

Красная поляна

-

-

-

500

1380

940

Средняя площадь по ценовым категориям

63

70

334,35

486,9

3562,2

1248,295

 

Таблица отражает средний размер площадей, продаваемых в каждой из ценовых категорий. В рамках исследования по этому источнику заметно отклонение в Хостинском районе - средняя площадь объекта превысила 10 тысяч квадратных метров. Однако, если принять во внимание деталь, которая отмечалась в исследовании по Авито, то это объясняет эту аномально высокую среднюю площадь. В Хостинском районе большое число экспонируемых пансионатов и здравниц, которые перешли в частные руки.

Обобщенные данные в средних значениях

Средняя цена на продажу гостиниц по всем источникам в разрезе районов Сочи

 

Район Сочи

Ср цена млн рублей

Адлерский район

58,8

Лазаревский район

49,2

Центральный район

57,3

Хостинский район

49

Красная поляна

88,5

 

В данной таблице, которая является сводной по всем источникам четко прослеживается тренд на то, что средняя стоимость любого бизнеса в Красной поляне существенно выше, чем в других локациях Большого Сочи.

Средняя площадь экспонируемых гостиниц по всем источникам и районам

 

Район

Средняя площадь

Адлерский район

599,2

Лазаревский район

802,9

Центральный район

815,8

Хостинский район

1388,1

Красная поляна

1334,1

 

Хостинский район и Красная поляна - лидеры по среднему размеру площадей, экспонируемых объектов. Однако данная величина не является положительным или отрицательным фактором. Так, для двух указанных локаций главным направлением бизнеса является туризм - в Адлере ситуация более разнообразна. Здесь большее число предприятий предназначено не только под туристическую деятельность.

Усредненные значения в разрезе сегментов цен гостиничного бизнеса в распределении по районам Сочи

Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте до 6 миллионов рублей (в млн/руб)

 

Адлерский район

5,6

1,9

5,5

4,33

Лазаревский район

-

4,1

5,1

4,6

Центральный район

-

4,85

4,67

4,76

Хостинский район

4,9

5,9

5,34

5,38

Красная поляна

-

-

-

-

 

Таблица отражает данные мониторинга о средней цене экспозиции по районам в низкой ценовой категории. Так, самые высокие цены здесь в Адлерском и Хостинском районах, а самые низкие в Лазаревском.

Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 6 до 10 миллионов рублей (в млн/руб)

 

Адлерский район

-

8,1

8,4

8,25

Лазаревский район

-

8,15

7,8

7,9

Центральный район

6,5

7,6

8,2

7,43

Хостинский район

-

7,1

8,13

7,6

Красная поляна

-

8,7

6,4

7,55

 

Таблица отражает данные мониторинга о средней цене экспозиции по районам в ценовой категории от 6-10 млн рублей. Согласно общим данным в Адлерском районе Сочи средняя цена на экспонируемые объекты находится на самом высоком уровне. Отметим, что именно эта ценовая категория отражает положение дел в сфере малого предпринимательства. Таким образом, можно сделать вывод, что Адлерский район является самым востребованным у небольших компаний и индивидуальных предпринимателей.

Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 10 до 20 миллионов рублей (в млн/руб)

 

Адлерский район

16,25

13,4

15,2

14,95

Лазаревский район

15,35

11,5

14,7

13,85

Центральный район

15,75

18,6

15,35

16,56

Хостинский район

12,5

17,7

15,2

15,13

Красная поляна

-

14,7

-

14,7

 

Таблица отражает данные мониторинга о средней цене экспозиции по районам в ценовой категории от 10-20 млн рублей. Исходя из цифр, собранных в таблице, можно сделать вывод, что Центр Сочи является наиболее востребованным и ценным местом для приобретения бизнеса в средней ценовой категории. О ценности локации можно судить, исходя из цены, которая выше в среднем на 1,5 млн рублей.

Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 20 до 40 миллионов рублей (в млн/руб)

 

Адлерский район

33,2

29,25

30,45

30,96666667

Лазаревский район

33,7

29

28,7

30,46666667

Центральный район

37,2

30

30,2

32,46666667

Хостинский район

31,3

28,15

30,3

29,91666667

Красная поляна

35,5

32

30,5

32,66666667

 

Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 40 до 400 миллионов рублей (в млн/руб)

 

Адлерский район

225

211,8

220,2

219

Лазаревский район

137

177,1

167,8

160,63

Центральный район

205

198,2

220,35

207,85

Хостинский район

167,5

176,1

176,1

173,23

Красная поляна

228,5

240,3

200,33

223,04

 

В таблице сегментов 20-40 и 40 – 400 млн рублей, отчетливо заметно, что Красная поляна является самой ценной локацией для предпринимателей, которые готовы вкладывать серьезные средства в приобретение готового бизнеса. Несмотря на то, что Красная поляна по отдельным источникам проигрывает в цене, в среднем именно в горном кластере - самые высокие цены в наиболее дорогих сегментах. В связи с чем и востребованность гостиничного бизнеса в Сочи самая высокая именно в Красной поляне.

Прогноз спроса приобретения гостиничного бизнеса в Сочи на 2019 год в разрезе районов

Уровень спроса на приобретение готового гостиничного бизнеса в период с ноября по декабрь текущего года и прогноз на 2019 год

На данном графике представлен уровень спроса на приобретение готового гостиничного бизнеса в период с ноября по декабрь текущего года и прогноз на 2019 год. Отметим отдельно, что данный прогноз будет релевантен при сохранении нынешней рыночной конъюнктуры.

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Красная поляна

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Красная поляна

Данный график свидетельствует о том, что жители Дальнего Востока и Сибири активно рассматривают объекты на Черном море – как качественную инвестицию.

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Адлер

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Адлер

Инвестировать средства в отели в Адлерском районе Сочи готовы жители крупных российских городов. Большой уровень спроса из Сочи не означает, что сам спрос сформирован именно в данной локации. Это объясняется лишь тем, что клиент начинает поиски уже приехав в Сочи из другого региона.

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Лазаревский район

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Лазаревский район

Данный график, свидетельствует о том, что спрос на объекты в Лазаревском районе приходится на крупные и средние российские города. Также стоит отметить особую долю спроса из столичных регионов и Урала.

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Хостинский район

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Хостинский район

Данный график показывает, что спрос на объекты в Хостинском районе в большей степени существует в рамках Краснодарского края. Но это не означает, как и в предыдущих графиках, что клиенты, интересующиеся покупкой гостиниц жители Сочи. А свидетельствует лишь о том, что клиент начинает интересоваться покупкой приехав в Сочи.

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Центральный Сочи

Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Центральный Сочи

Данный график говорит о том, что спрос на объекты в Центре Сочи сосредоточен на жителях крупных городов, где существует большой объем платежеспособного спроса. Формирование спроса из Сочи, аналогично предыдущим графикам.

Выводы:

Вывод №1: Исходя из данных, полученных по этому источнику, ясно, что наиболее дорогими локациями являются Адлер, Центр Сочи и Красная поляна. Последняя локация является наиболее престижной - так как здесь практически полностью отсутствуют предложения дешевле 20 млн рублей. Данный тренд свидетельствует о том, что другие проекты в данной локации не являются окупаемыми.

Вывод №2: между тем, недостаток хостелов и дешевых мини-отелей является определенной точкой, где есть потенциал для развития - особо ввиду экономических трудностей и сокращения уровня платежеспособного спроса.

Вывод №3: Спрос на отели неравномерен по регионам. Так, если спрос на объекты в Центре Сочи и Адлере сосредоточен в крупных городах (Столица РФ, столицы регионов), то некоторые район, например, Хостинский не так востребованы у покупателей из других регионов страны.

Вывод №4: Спрос на гостиничный бизнес будет расти, если экономика будет стабильной. Также если в экономике будет наблюдаться рост, то объем спроса будет расти. Если же стагнация, которую нам прогнозируют эксперты будет иметь место, то рост будет минимальным (в пределах погрешности).

Вывод №5: при сокращении спроса на отдых основной спрос будет сосредоточен в объектах бюджетного формата - хостелы, мини-отели, частные гостевые дома. При этом локация Красной поляны, скорее всего, не ощутит на себе негативных факторов, так как является главным российским горнолыжным курортом мирового уровня.

Вывод №6: вместе с тем, основной потенциал роста для Красной поляны сосредоточен в гостиницах бюджетного формата. Предложение объектов такого формата крайне ограничено, что может говорить о двух факторах - либо инвесторы не делают ставку на бюджетных отдыхающих, либо объекты данного формата являются крайне рентабельными и собственники таких лотов редко избавляются от таких активов.

Сервис звонка с сайта RedConnect