Центральный район - один из четырех городских районов Сочи. На данный момент в данной локации проживает порядка 175 тысяч человек. Особенностью этого района является то, что в нем нет земель, которые располагались бы за пределами городской черты. Таким образом, плотность населения здесь находится на достаточно высоком уровне.
Среди других особенностей выделим и то, что в районе представлено несколько отелей, работающих под всемирно известными брендами:
- Маринс Парк Отель
- Гостиница «Москва»
- Hyatt Regency Sochi
- Hotel Pullman Sochi Centre
- Mercure Сочи Центр
В рамках данной работы мы провели мониторинг предложений и среднесуточных ставок в сегменте комфорт-класса. Под комфорт-классом в данной работе имеется в виду номера в гостиницах, отелях и гостевых домах со ставкой от 3 до 6 тысяч рублей в сутки.
Для того, чтобы картина ставок была максимально объективна, мы взяли пять независимых друг от друга источников.
| Источники: | avito.ru | airbnb.ru | sutochno.ru | Booking.com | tvil.ru |
В ниже представленном графике отображена информация о количественном предложении в районе с учетом указанных параметров: Центральный район, ставка и без учета предложений в не гостиничном сегменте.
Наименьшее общее число предложений было зафиксировано в tvil.ru и Booking.com - 128 и 131 соответственно. Так, по некоторым месяцам объем предложений, на указанных ресурсах, опускался ниже уровня в 100. Причем интересно, что такой результат фиксировался не в рамках высокого сезона.
Наибольший объем предложений был представлен на ресурсах airbnb.ru и avito.ru - 284 и 261 соответственно.
| Количество предложений по району 2019 в указанном ценовом сегменте | Общ | Янв | Фев | Мар | Апр | Май | Июн | Июл | Авг | Сент | Окт | Нояб | Дек |
| tvil.ru | 131 | 120 | 129 | 127 | 31 | 104 | 111 | 141 | 152 | 131 | 114 | 110 | 109 |
| airbnb.ru | 284 | 215 | 232 | 229 | 231 | 284 | 265 | 254/td> | 265 | 234 | 210 | 206 | 215 |
| avito.ru | 261 | 221 | 221 | 218 | 220 | 175 | 203 | 250 | 261 | 239 | 215 | 211 | 220 |
| sutochno.ru | 190 | 121 | 113 | 119 | 121 | 149 | 121 | 109 | 190 | 182 | 127 | 180 | 114 |
| Booking.com | 128 | 128 | 89 | 52 | 70 | 112 | 117 | 98 | 100 | 128 | 101 | 110 | 111 |
Мониторинг ценовых предложений показал, что наиболее высокого уровня цен ставки достигают в январе и сентябре. Так, в начале 2019 года ставка была на уровне 5780 рублей, в сентябре - 5725 рублей.
Особенностью данного района, в отличие от чисто “пляжных” районов, заключается в том, что большое влияние на ставку оказывают события, происходящие в Сочи. Такие как длинные новогодние праздники, а также осенние события, например, этап Формулы 1, который традиционно происходит в конце сентября.
Это подтверждает и диаграмма, которая отображает зависимость ставок от удаленности от моря. В Центральном районе это зависимость существенно ниже, чем в других районах.
Вместе с этим, нельзя сказать, что пляжные туристы обходят Центральный район стороной. Ставки на аренду жилья находятся на достаточно высоком уровне.
| Янв | Фев | Мар | Апр | Май | Июн | Июл | Авг | Сент | Окт | Нояб | Дек | |
| Средние ставки, тыс руб/сут( в сегменте - от 3 т.р. до 6 тысяч рублей) | 5780 | 4893,4 | 4931,2 | 4969 | 5006,8 | 5195,8 | 5195,8 | 5195,8 | 5725 | 5347 | 5082,4 | 5082,4 |
| Средние ставки, тыс руб/сут( в сегменте - от 3 т.р. до 6 тысяч рублей) | 1-я береговая линия (до 300 м) | 2-я береговая линия (от 300 до 1 км) | 3-я береговая линия (от 1 км) | |
| Январь | 5193,9 | 5082,4 | 5780 | |
| Февраль | 5245,8 | 5408,9 | 4893,4 | |
| Февраль | 5298,2 | 5761,6 | 4931,2 | |
| Апрель | 5193,9 | 5142,5 | 4969 | |
| Май | 5562,1 | 5348,2 | 5006,8 | |
| Июнь | 5615,5 | 5399,6 | 5044,6 | |
| Июль | 5722,4 | 5502,4 | 5195,8 | |
| Август | 5882,9 | 5656,7 | 5536 | |
| Сентябрь | 5936,4 | 5708,1 | 5725 | |
| Октябрь | 5297,7 | 5193,9 | 5347 | |
| Ноябрь | 5350,2 | 5245,3 | 5082,4 | |
| Декабрь | 5297,7 | 5193,9 | 5082,4 | |
| Среднее за год | 5466,391667 | 5386,958333 | 5216,133333 | 5536,958333 |
География спроса на аренду отелей в Центральном районе Сочи неравномерна. Традиционный лидер по уровню спроса Москва занимает порядка 46,5% рынка. На втором и третьем месте расположились представители Санкт-Петербурга и Краснодара - 10,5% и 10,3% соответственно.
Портрет клиента
Портрет отдыхающих в Центральном районе Сочи условно можно разделить на три основных периода:
- зима
- лето
- осень.
Так, зимой в Центральном районе, в большей степени, отдыхают семьи с 1-2 детьми, которые добираются по большей части на авиатранспорте. Существенно меньше прибывают на поездах и на личном автотранспорте. В процентном соотношении 70% (авиа), 20% (Ж/Д) и 10 (авто).
Продолжительность зимнего отдыха составляет около 10 дней.
Доход: средний и выше среднего.
Летом в Центральный район Сочи приезжает более молодая аудитория: молодые пары и молодые семьи с детьми. Продолжительность отдыха здесь составляет около 14 дней. По большей части такие отдыхающие приезжают в Сочи на поездах и с помощью воздушного транспорта. Однако ни один из способов не имеет весомого преимущества.
Доход: средний.
Осень - время событийного туризма в Сочи. Поэтому это время как деловых путешественников, так и тех, кто приезжает в город на более короткий срок : от 3 до 6 суток. Однако такие поездки существенно более затратны в перерасчете за 1 день. Так, стоимость 1 дня осенью может быть равна или выше 2-4 дней осенью.
Доход: средний и выше среднего.
