Рынок загородного и прибрежного частного сектора в сегменте домов и коттеджей Сочи является очень динамичным. С каждым годом осваивается все больше земельных участков. А там, где еще год назад были пустынные и заросшие бурьяном земли, возникают современные частные дома и коттеджи, развивается инфраструктура.
Для ясности общей картины мы сегментировали рынок на 6 частей:
От 1 до 3 млн рублей
От 3 до 5 млн рублей
От 5 до 10 млн рублей
От 10 до 20 млн рублей
От 20 до 40 млн рублей
От 40 до 400 млн рублей
Задачи исследования:
- Оценить структуру предложения на рынке частного сектора домов и коттеджей в прибрежной зоне с распределением по районам Сочи;
- Оценить структуру предложения на рынке частного сектора домов и коттеджей в загородном секторе с распределением по районам Сочи;
- Определить объем рынка по объектам, которые относятся к разным ценовым категориям (от 1 до 3 млн, от 3 до 5 млн и так далее);
- Спрогнозировать поведение рынка частного сектора на 2019 год
Локации исследования: Лазаревский, Хостинский, Центральный и Адлерский районы города Сочи. Район Красная поляна исключен.
Количество исследованных объектов: 13 212
Стоит отметить, что количество несуществующих объявлений является крайне существенным и составляет 46% от общего числа исследованных предложений (6078, график 1).
Методология исследования: определение средней цены, определение объема рынка в количественном эквиваленте
Используемые источники: Avito.ru, Яндекс.Недвижимость, ЦИАН.
Дата исследования: декабрь 2018 года
Соотношение общего числа экспонируемых предложений и количества реальных лотов (по всем источникам)
Исследование по источнику Авито.ру
Всего представлено лотов: 6 149
Реальных предложений: 3 934
Количество экспонируемых домов и коттеджей, распределение по районам
| Район | 1-3 млн руб (кол-во объектов) | 3-5 млн руб (кол-во объектов) | 5-10 млн руб (кол-во объектов) | 10-20 млн руб (кол-во объектов) | 20-40 млн руб(кол-во объектов) | 40-400 млн руб (кол-во объектов) | Общее количество объектов |
| Адлерский район | 123 | 109 | 212 | 236 | 179 | 102 | 961 |
| Лазаревский район | 43 | 83 | 180 | 212 | 85 | 25 | 628 |
| Хостинский район | 43 | 96 | 251 | 280 | 214 | 157 | 1041 |
| Центральный район | 80 | 151 | 282 | 344 | 287 | 160 | 1304 |
| Итого: | 289 | 439 | 925 | 1072 | 765 | 444 | 3934 |
Наибольший объем предложения в этом сегменте представлен на ценовые категории от 5-10 млн рублей и 10-20 млн рублей. Как показывают данные от независимого источника (Яндекс) - данные категории являются самыми востребованными у покупателей из крупных российских городов.
Авито, среднее значение в ценовых категориях
| Район | 1-3 млн | 3-5 млн | 5-10 млн | 10-20 млн | 20-40 млн | 40-400 млн | Средний показатель по районам |
| Адлерский район | 2,5 | 4,5 | 7,6 | 16,7 | 27,4 | 86,5 | 24,2 |
| Лазаревский район | 2,9 | 4,7 | 8,7 | 15,6 | 26,8 | 77,5 | 22,7 |
| Хостинский район | 2,86 | 5 | 9,1 | 16,7 | 22,1 | 67,7 | 20,6 |
| Центральный район | 2,9 | 4,9 | 9,7 | 18,7 | 31,1 | 76,7 | 24 |
*Средние цены, распределенные по районам в каждой из ценовых категорий.
По выведенному среднему показателю становится явным, что самые дорогие предложения домов и коттеджей приходятся на Адлерский район, за ним с незначительным отставанием следует Центральный. На третей позиции расположился Лазаревский район и, наконец, самым доступным районом становится Хостинский район. Также самые дорогие предложения в сегменте класса элит, расположились в Центральном и Адлерском районе.
Исследование по источнику Яндекс.Недвижимость
Всего представлено лотов: 4 019
Реальных предложений: 1 685
| Район | 1-3 млн | 3-5 млн | 5-10 млн | 10-20 млн | 20-40 млн | 40-400 млн | Всего объектов |
| Адлерский район | 20 | 18 | 45 | 104 | 56 | 80 | 323 |
| Лазаревский район | 39 | 98 | 203 | 128 | 45 | 8 | 521 |
| Хостинский район | 128 | 15 | 48 | 76 | 35 | 16 | 318 |
| Центральный район | 10 | 29 | 96 | 151 | 138 | 99 | 523 |
| Итого в ценовом сегменте | 197 | 160 | 392 | 459 | 274 | 203 | 1685 |
Исследование по данному источнику также подтверждает общую тенденцию относительно того, что наибольший объем предложения сосредоточен в сегментах от 5-10 и 10-20 млн рублей. Вместе с тем, отмечаем, что наибольшее количество дорогих объектов элитного сегмента сосредоточено в Адлерском и Центральном районах Сочи.
Яндекс.Недвижимость средние значения в ценовых категориях
| Район | 1-3 млн | 3-5 млн | 5-10 млн | 10-20 млн | 20-40 млн | 40-400 млн | |
| Адлерский район | 2,81 | 4,4 | 8,7 | 17,8 | 33,4 | 70,5 | 22,9 |
| Лазаревский район | 2,97 | 4,9 | 9,7 | 18,6 | 27,8 | 101,5 | 27,6 |
| Хостинский район | 2,8 | 3,1 | 9,5 | 14,7 | 28,1 | 87,7 | 24,4 |
| Центральный район | 3 | 4,9 | 9,9 | 19,7 | 35,1 | 101,7 | 29,05 |
Средний бюджет экспозиции по районам говорит о том, что наиболее дешевые объекты можно найти в Хостинском и Лазаревском районе, а самые дорогие в Лазаревском и Центральном - исходя из средних значений. Наибольшее количество предложений в элитном сегменте расположены в Центральном и Адлерских районах.
Исследование по источнику ЦИАН
Всего представлено лотов: 3 044
Реальных предложений: 1 515
Согласно мониторингу предложений по данному источнику следует, что количество предложений объектов в сегменте от 20-40 млн рублей превышает другие ценовые сегменты. Также стоить отметить большое количество несуществующих предложений, которое превышает 50%, что крайне негативно сказывается на рынке недвижимости Сочи в целом.
| Район | 1-3 млн | 3-5 млн | 5-10 млн | 10-20 млн | 20-40 млн | 40-400 млн | Общее количество объектов |
| Адлерский район | 10 | 18 | 57 | 119 | 125 | 92 | 421 |
| Лазаревский район | 33 | 68 | 133 | 117 | 115 | 67 | 533 |
| Хостинский район | 11 | 62 | 172 | 266 | 363 | 280 | 1154 |
| Центральный район | 12 | 50 | 133 | 253 | 247 | 181 | 876 |
| Итого | 66 | 198 | 495 | 815 | 850 | 620 | 3044 |
ЦИАН средние значения в ценовых категориях
| Район | 1-3 млн | 3-5 млн | 5-10 млн | 10-20 млн | 20-40 млн | 40-400 млн | Среднее число по районам |
| Адлерский район | 2.9 | 4,7 | 9,7 | 18,8 | 34,4 | 104,5 | 29,2 |
| Лазаревский район | 2,77 | 4,76 | 7,7 | 19,1 | 26,8 | 89,9 | 25,2 |
| Хостинский район | 2,85 | 3,87 | 9,1 | 18,7 | 28,9 | 87,7 | 25,2 |
| Центральный район | 2,6 | 4,6 | 9,3 | 19,7 | 36,1 | 101,7 | 29 |
В средних значениях самые дорогие предложения расположены в Адлерском и Центральном районах, а самыми доступными районами являются Хостинский и Лазаревский, где ценовые категории равнозначны.
Прогноз рынка частного сектора домов и коттеджей в Сочи на 2019 год
Количество запросов относительно параметра: бюджет млн. руб.
Наибольший объем запросов приходится на объекты стоимостью от 3 до 15 млн рублей. Внутри этой ценовой категории можно выделить несколько основных отметок: 3 млн, 5 млн, 10 и 15 млн рублей.
Согласно данным мониторинга и тех выводов, которые можно сделать: в 2019 году основной объем спроса придется на объекты стоимостью от 3 до 10 млн рублей - порядка 70%.
Локации запросов с бюджетом до 3 млн рублей
Наиболее большой объем запросов на объекты в данной ценовой категории приходится на Сочи, Москву, Петербург, Волгоград и Екатеринбург + Свердловская область.
Локации запросов с бюджетом в 5 млн рублей
В данном ценовом сегменте основной поток запросов следует из Сочи, Красноярска, Москвы, Петербурга и Ростова-на-Дону.
Высокий поток из Сочи никак не означает, что покупатели именно из данного региона.
Локации запросов с бюджетом в 10 млн рублей
В этом ценовом сегменте остались всего 5 регионов-лидеров, Москва, Сочи, Мурманск + МО, СПб и Екатеринбург + СО.
Наиболее дорогие объекты востребованы у покупателей из столичных городов и близлежащих областей. Объекты средних ценовых категорий помимо упомянутых локаций еще востребованы у покупателей из Дальнего Востока и Сибири. Отдельно отметим, что повышенный спрос на частные дома в Сочи наблюдается от покупателей из Казахстана.
Высокие показатели спроса на дома и коттеджи из Сочи не означают, что спрос сформирован местными жителями, а показывает, что ключевой запрос задан из данной локации.
Назад в блог
