Ценовой анализ предложений посуточной (краткосрочной) аренды жилья в Большом Сочи за 2018 год и прогноз цен арендных ставок на 2019 год. За основу взяты 4 района Сочи: Адлерский, Лазаревский, Центральный и Хостинский, за исключением Красной поляны (Аналитику цен на посуточную аренду в локации Красная Поляна можно посмотреть в отдельном исследовании - Аналитика аренды квартир в локации Красная Поляна, Сочи. Исследование рынка аренды квартир в Красной Поляне 2018-2019).
В исследовании применена методика определения средней цены. За основу были взяты самые популярные площадки: Airbnb, Avito, Tvil и Суточно.ру. Сайт Букинг ком был исключен из исследования сознательно, так как на данном портале основная масса предложений от владельцев апартаментов. Также не учитываются сайты агентств недвижимости Сочи, предлагающих аренду квартир, так как в большинстве случаев такие предложения являются несуществующими. Не учитываются предложения, имеющие юридический статус – апартаменты. Учитывается только жилой сектор, с юридическим статусом – квартира или жилое помещение. Высокий горнолыжный сезон - не учитывается, не учитываются длинные выходные, не учитываются крупные спортивные и развлекательные мероприятия.
Всего было исследовано 3 300 предложений, представленных на 4-х порталах. Было выявлено, что на сайте Avito.ru более 25% предложений являются фейковыми. На остальных площадках собственники никак не отреагировали в 15% случаев.
Безусловно основными конкурентами в данном сегменте бизнеса являются крупные отели, демпингующие стоимость, как в высокий, так и в низкий сезон. Например, встречаются предложения в низкий зимний сезон, достигающие 300 рублей в сутки на двоих. Но в высокий летний сезон, предложения в части квартир являются более выгодными, чем предложения в части гостиниц и гостевых домов.
Метод исследования: определение средней цены;
Локации исследования: Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский районы Сочи, за исключением локации Красная поляна;
Всего исследовано предложений: 3 300;
Категория недвижимости: квартиры, апартаменты и номерной фонд отелей не учитываются;
Количество комнат: студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Квартир, имеющих более 3-х комнат представлено минимальное количество.
Высокий летний сезон - 01.06.18/01.10.18
Высокий зимний сезон - 27.12.18/11.01.19
Низкий сезон - 01.04.18 - 01.06.18/ 01.10.18 - 25.12.18
Аналитическая часть
Источник: Airbnb
Высокий летний сезон 2018
| Высокий летний сезон - 01.06-01.10 | ||||
| Средние цены | ||||
| Локация | Студия | 1 к. кв | 2 к. кв | 3 к. кв |
| Центр Сочи | 2876 | 2508 | 5180 | 4000 |
| Лазаревский район | 1633 | 2485 | 2866 | - |
| Адлерский район | 2850 | 3466 | 4780 | 4566 |
| Хостинский район | 1875 | 5025 | 5125 | 5100 |
Высокий зимний сезон 2018/2019
| Высокий зимний сезон 27.12 - 11.01 | ||||
| Средние цены | ||||
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 1750 | 2250 | 3033 | 5650 |
| Лазаревский район | 1600 | 1780 | 2675 | - |
| Адлерский район | 2340 | 4050 | 4233 | 5880 |
| Хостинский район | 1940 | 3280 | 5025 | 4000 |
Низкий сезон 2018
| Низкий сезон - 01.04 - 01.06 / 01.10 - 25.12. | ||||
| Средние цены | ||||
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 1966 | 2466 | 3083 | 5140 |
| Лазаревский район | 1480 | 2120 | 2940 | - |
| Адлерский район | 2040 | 2650 | 3700 | 3540 |
| Хостинский район | 2180 | 2250 | 2940 | 4875 |
Источник Airbnb имеет очень хорошие показатели, максимально приближенные к реальным ценам и качеству представленных лотов. Несуществующих объектов практически не было обнаружено – показатель в районе 2% (собственники никак не отреагировали или были представлены явно несуществующие фотографии).
Ценовые предложения так же оказываются максимально приближенными к реальности. Что дает право назвать данный портал одним из самых прозрачных, представленных на рынке посуточной аренды квартир в Сочи.
Всего было исследовано 300 предложений, что значительно уступает по количеству лотов, представленных на площадке, исследованной ниже.
Заметен дефицит з-х комнатных квартир и квартир, имеющих элитный класс.
Источник: Avito.ru
Высокий летний сезон 2018
| Средняя цена по источнику | ||||
| Высокий летний сезон - 01.06-01.10 | ||||
| Район | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Адлерский | 1710 | 1780 | 2780 | 3966 |
| Лазаревский | 1925 | 1233 | 2625 | - |
| Хостинский | 1500 | 3000 | 2750 | 4200 |
| Центральный | 2900 | 2300 | 4125 | 3640 |
Высокий зимний сезон 2018/2019
| Зимний сезон 27.12 - 11.01 | ||||
| Район | Студия | 1 к. кв | 2 к. кв | 3 к. кв |
| Адлерский | 2640 | 2460 | 3300 | 5000 |
| Лазаревский | 2000 | 1633 | 2000 | - |
| Хостинский | 2066 | 2250 | 3700 | 3875 |
| Центральный | 3050 | 3733 | 4666 | 3833 |
Низкий сезон
| Низкий сезон - 01.04 - 01.06 / 01.10 - 25.12. | ||||
| Район | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Адлерский | 2200 | 2225 | 3575 | 5075 |
| Лазаревский | 2233 | 1675 | 2875 | - |
| Хостинский | 2000 | 3500 | 3340 | 4400 |
| Центральный | 3050 | 2800 | 4000 | 3833 |
В высокий летний сезон, количество фейковых (несуществующих) объектов на данном портале зашкаливает и порой достигает 50% несмотря на меры с подтверждением ID на фотографиях. В средних же показателях на протяжении года количество несуществующих объявлений достигает 25%. В пределах высокого летнего сезона определить реальную среднюю стоимость, опираясь на данные портала Авито.ру оказалось крайне затруднительно. Всего по источнику было исследовано 1543 предложения, из которых менее половины учтено в данном анализе. На дату начала исследования около 35% лотов оказались несуществующими, еще около 30% вошли в категорию с юридическим статусом апартаменты (которые не учитываются в исследовании).
Наблюдается дефицит квартир, имеющих 3 комнаты и более. Также крайне мало предложений среди элитного класса квартир, сдаваемых в посуточную аренду.
В высокий зимний и низкий сезоны количество несуществующих объявлений существенно ниже, но тем не менее имеет высокий показатель. Что крайне негативно сказывается на всем рынке аренды в целом. Но, также стоить отметить, источник Авито.ру является лидером по количеству среди предложений посуточной аренды квартир в Сочи.
И только на одном из исследованных порталов -Авито.ру, мы обнаружили уникальный парадокс – когда цена на посуточную аренду квартир в Сочи в высокий летний сезон ниже, чем цена в низкий сезон, что в принципе никак не соответствует реальности
Источник: Суточно.ру
Высокий летний сезон 2018
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 2884 | 2371 | 5166 | 4300 |
| Лазаревский район | 2637 | 2472 | 3020 | - |
| Адлерский район | 2833 | 3312 | 4683 | 4940 |
| Хостинский район | 2320 | 4620 | 4600 | 3975 |
Высокий зимний сезон 2018/2019
| Высокий зимний сезон 27.12 - 11.01 | ||||
| Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв | |
| Центр Сочи | 2650 | 2700 | 3392 | 5341 |
| Лазаревский район | 1641 | 2117 | 2500 | - |
| Адлерский район | 2171 | 3616 | 4185 | 5483 |
| Хостинский район | 1940 | 3100 | 4520 | 4000 |
Низкий сезон 2018
| Низкий сезон - 01.04 - 01.06 / 01.10 - 25.12. | ||||
| Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв | |
| Центр Сочи | 2066 | 2450 | 3050 | 4700 |
| Лазаревский район | 1742 | 2100 | 2910 | - |
| Адлерский район | 2110 | 2800 | 3083 | 3540 |
| Хостинский район | 2375 | 2250 | 2940 | 4460 |
В целом портал Суточно.ру отражает реальные цены на посуточную аренду квартир в Сочи. Отражает более или менее прозрачную картину представленных лотов, но тем не менее имеет некоторую часть объявлений, податели которых никак не отреагировали – в районе 12%. Но это не говорит о низком качестве предложений или их отсутствии как таковых, будем считать настоящий факт нормой погрешности.
Всего на данной площадке исследовано 1302 предложения. Большая часть из которых представлена студиями, одно и двухкомнатными квартирами. Как и в предыдущих 2 источниках, наблюдается нехватка предложений многокомнатных предложений и класса элит.
Источник: Tvil.ru
Высокий летний сезон 2018
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 3013 | 2477 | 4650 | 4300 |
| Лазаревский район | 2335 | 2622 | 3016 | - |
| Адлерский район | 2914 | 3211 | 4442 | 4225 |
| Хостинский район | 2166 | 4233 | 4550 | 3880 |
Высокий зимний сезон 2018-2019
| Высокий зимний сезон 27.12/11.01 | ||||
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 2112 | 2712 | 3206 | 4785 |
| Лазаревский район | 1933 | 2225 | 2912,5 | - |
| Адлерский район | 2278 | 2833 | 3185 | 3700 |
| Хостинский район | 2487,5 | 2400 | 3028 | 4400 |
Низкий сезон
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 2112 | 2712 | 3206 | 4785 |
| Лазаревский район | 1933 | 2225 | 2912,5 | - |
| Адлерский район | 2278 | 2833 | 3185 | 3700 |
| Хостинский район | 2487,5 | 2400 | 3028 | 4400 |
Данный источник также показал хорошие результаты в части реальности цен и представленных лотов. Всего портал предлагал более 500 вариантов квартир, из которых 337 оказались апартаментами. В итоге в исследование вошли только 163 объекта с юридическим статусом квартира.
Также стоит отметить, что величина предлагаемых вариантов на данной площадке является переменной в короткий промежуток времени. Например, на дату 18 ноября 2018 года портал предлагал ориентировочно 500 вариантов, то на следующий день экспонировалось уже боле 800 лотов, а на дату 20 ноября 300 вариантов.
Наблюдается дефицит предложений класса элит и квартир, имеющих 3 и более комнат.
Средние цены посуточной аренды квартир из всех источников по всем районам Сочи
Высокий летний сезон 2018
| Высокий летний сезон - 01.06-01.10 | ||||
| Район | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Адлерский | 2620,75 | 2284 | 4444 | 3141,5 |
| Лазаревский | 1882,5 | 1703 | 2881,75 | - |
| Хостинский | 2524,25 | 3247,25 | 4163,75 | 4482,75 |
| Центральный | 2315,25 | 4044,5 | 4600 | 4148,75 |
Высокий зимний сезон 2018/2019
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 2391,25 | 2883,75 | 3771,25 | 5444,5 |
| Лазаревский район | 1742,25 | 1907,5 | 2521,25 | - |
| Адлерский район | 2350,5 | 3258 | 4039,3 | 4714,5 |
| Хостинский район | 2232,5 | 3303,25 | 4702,75 | 3999,75 |
Низкий сезон 2018
| Локация | Студия | 1 комн кв | 2 комн кв | 3 комн кв |
| Центр Сочи | 2086 | 2463,25 | 3228,5 | 4925 |
| Лазаревский район | 1847 | 2030 | 2909,37 | - |
| Адлерский район | 2107 | 2945,75 | 3327 | 3795 |
| Хостинский район | 2523,1 | 2425 | 3227 | 4392 |
Наиболее высокий спрос на объекты начинается за 2 месяца до начала сезона. Собственники готовы идти на уступки только при бронировании на срок более 7 дней (даже в низкий сезон). Бронирование происходит при взносе стоимости за 1 день.
Собственники готовы вернуть 100% стоимости брони при отмене не позже, чем за 1 неделю до въезда.
В летний высокий сезон самые высокие ставки на студии в Адлерском районе, на 1 к. кв. - в Центральном районе, на 2 к. кв. - в Центральном районе, на 3 к. кв. - в Хостинском районе.
В высокий зимний сезон - самые высокие арендные ставки на студии в центре Сочи, на 1 к. кв. - в Хостинском районе, на 2 к. кв. - в Хостинском районе, на 3 к. кв. - в центре Сочи.
В низкий сезон самые высокие ставки на студии в Хостинском районе Сочи, на 1 к. кв. - в Адлерском районе Сочи, на 2 к. кв. - в Адлерском районе Сочи, на 3 к. кв. - в центре Сочи.
Портрет арендатора в высокий летний сезон
- Жители России и стран СНГ, реже из других стран
- Имеющие различные профессии и цели приезда, в большинстве это отдых
- Мужчины и женщины
- В большинстве случаев семейные
- Возраст: 20 +
- Ежемесячный доход от 50 000 рублей
- В большинстве случаев активный пользователь интернета и соцсетей
- В 30% случаев предпочитает путешествия на автомобиле или арендует автомобиль на месте
- В 30% предпочитает бронировать квартиры заранее, до 8 месяцев
Портрет арендатора в высокий зимний сезон
- Жители России и стран СНГ, реже из других стран
- Цели: отдых, реже бизнес и работа
- Мужчины и женщины
- Как правило, имеющие 1 – 2 ребенка
- Возраст: 25+
- Ежемесячный доход от 70 000 рублей
- Активный пользователь интернета
- В редких случаях предпочитает поездку в Сочи на автомобиле, реже арендует
- Бронирует квартиру за 2-3 месяца
Портрет арендатора в низкий сезон
- Жители России и стран СНГ, реже другие страны
- Цели: отдых, реже работа и бизнес
- Мужчины и женщины
- Возраст: 40+
- Ежемесячный доход от 40 000 рублей
- Очень редко приезжает в Сочи на авто, реже арендует
- Ищет квартиру уже приехав в Сочи, но чаще бронирует заранее
Прогноз стоимости посуточной аренды квартир в Сочи на 2019 год
На протяжении последних лет, вопреки всем кризисным явлениям в стране, недвижимость в Сочи имеет устойчивый рост в цене. Однако, за ростом стоимости квадратного метра арендная ставка, как на посуточную, так и длительную аренду квартир не растет и имеет определенную стагнирующую составляющую на протяжении последних трех лет. То есть арендная ставка посуточной аренды квартир в Сочи остается относительно постоянной. Касается это и вопроса о росте туристического потока, тенденции которого мы наблюдаем в последние три года.
В части прогнозирования ставки посуточной аренды квартир на 2019 год можно уверенно утверждать, что значительного повышения или понижения не ожидается.
