Исследование проводилось исключительно в локации Красная Поляна город Сочи и частично Эсто-Садок в ключе частной аренды квартир. Во внимание не принимались туристические кластеры курортной зоны: Роза Хутор и Горки Город.
В части исследования предложений использовались самые популярные площадки: Avito.ru, AirBnb, sutochno.ru, ЦИАН.
Всего в исследовании было проанализировано 196 предложений, экспонируемых на дату начала исследования 26 октября 2018 года. Мы сознательно отказались от исследования предложений, представленных на сайтах агентств недвижимости, так как при обращении в агентства стало очевидно, что на самом деле данных предложений не существует.
Практически 90% представленных в анализе предложений удалось обработать «вживую» и удостовериться в реальности данных предложений, поэтому погрешность является минимальной. Из 90% проработанных предложений почти половина оказалась несуществующими предложениями с явно завышенными ценами, что также негативно сказывается на рынке аренды Красной Поляны.
Основными конкурентами частной аренды квартир являются крупные игроки гостиничного бизнеса, расположенные в кластере ключевых объектов туризма – Горки Город, Роза-Хутор, Эсто-Садок.
Исследование разделено на 2 части/сезонности: высокий сезон и низкий.
Низкий сезон: апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь.
Высокий сезон: ноябрь, декабрь, январь, февраль, март.
Применяемый метод исследования: методика средней цены.
Локации исследования:
Исследовательская часть
Источник: Airbnb
Следует отметить, что стоимости крайне хаотичны и цены в одной той же локации и примерно одинаковых предложений могут кардинально отличаться.
Также отмечается дефицит предложений категории «квартира». Основная масса предложений представлена в виде апартаментов от гостевых домов и частных гостиниц.
Относительно низкая стоимость в низкий сезон обусловлена предложениями апартаментов с общими кухнями, а предложений категории «квартира» также крайне мало.
Источник: sutochno.ru
Цены в одинаковых категориях и локациях очень хаотичны и не стабильны. В средних значениях стоимости являются несколько заниженными в значениях высокого сезона, а в значениях низкого сезона завышенными.
Как и в предыдущем исследовании отмечается дефицит предложений категорий «квартира», чаще это апартаменты и номера в частных гостиницах и гостевых домах.
Источник: ЦИАН – только долгосрочная аренда
Только долгосрочная аренда на портале ЦИАН представлена из-за невысокой популярности ресурса в части посуточной аренды в локации Красной Поляны.
На данном графике четко виден всплеск спроса на условно длительную арену в апреле/мае. Данные стоимости более всего приближены к реалиям рынка, но все же не отражают полной картины.
Источник: Avito.ru
Цены с 1 ноября по 24 декабря 2018
Цены с 25 декабря по 1 марта 2019 года
Авито также показывает более реальные стоимости по сравнению с двумя первыми площадками. Из минусов – нет возможности сделать долгосрочный анализ предложений.
Комментарии:
- Ставки в высокий сезон вырастают от 30 до 100%.
- Ставки за видовые предложения выше от 30 до 50%
- Объектов больших площадей существенно меньше, чем малых.
Итоги
По приведенным порталам, стоимости в их средних значениях находятся на следующем уровне:
Высокий сезон (суточная аренда)
- 20-26 м2 – 3 217 рублей/сутки
- 27-33 м2 – 6019 рублей/сутки
- 33-37 м2 – 4816 рублей/сутки
- 37-48 м2 – 8320 рублей/сутки
Низкий сезон (длительная аренда)
- 20-26 м2 – 37 700 рублей/месяц
- 27-33 м2 – 41 038 рублей/месяц
- 33-37 м2 – 49 650 рублей/месяц
- 37-48 м2 – 42 150 рублей/месяц
Стоит отметить, что четкого формирования стоимостей не наблюдается. Рынок и посуточной и длительной аренды в сегменте квартир в локации Красной Поляны и Эсто-Садка имеет беспорядочное ценообразование, тоже касается аренды частного сектора, гостевых домов и частных гостиниц.
Половина представленных предложений является несуществующими с явно завышенными стоимостями. Либо такие предложения представлены в ключе посуточной аренды в низкий сезон, что нами не рассматривается из-за низкой ликвидности в низкий сезон. Но отражает высокую стоимость за месяц, что также является не верным.
В 90% исследованных квартир предоставляется минимальный уровень сервиса или вообще не предоставляется.
В 90% случаев требуется залог в размере 5-12 000 рублей. Собственники очень неохотно идут на дисконты, которые в случае успешных переговоров составляют не более 10%.
Практически в 80% исследованных предложений нет специально отведенных парковочных мест.
- Наивысший спрос приходится на три месяца – январь, февраль и март.
- Отмечает недостаток лотов от 40 м2 и выше;
- Наибольший объем спроса приходится на квартиры площадью от 20 до 35 м2;
- Видовыми заявляются 80% экспонируемых лотов, но лишь 60% являются действительно видовыми;
- Владельцы квартир с хорошим ремонтом, приближенным к классу бизнес или элитный не готовы делать серьезных дисконтов;
Портрет потенциального арендатора квартиры в Красной Поляне
- Жители Москвы и Санкт-Петербурга, в первую очередь, далее в лидерах города -миллионники.
- Мужчина или женщина
- Возраст от 30 до 60 лет
- В большинстве случаев семейные
- Месячный доход от 100 000 рублей
- Клиент в большинстве случаев уже побывал в различных странах
- Активный пользователь социальных сетей
- В большинстве случаев клиент увлечен здоровым образом жизни
- Есть личный автотранспорт
- Ценит качество и сервис
- Привык планировать отпуск или поездку заранее (отложенный клиент)
- Готов потратить от 200 до 300 000 рублей за неделю отпуска
*Все права защищены. Копирование материалов категорически запрещено, либо разрешается только с письменного согласия автора.
