Анализ рынка многоэтажной жилой недвижимости в г. Сочи. 1-ый квартал 2017 г.

По итогам 2016-ого года спрос на апартаменты и квартиры в новостройках в г. Сочи значительно увеличился, и рынок недвижимости отреагировал на это увеличением объёмов возводимого многоквартирного жилья.

38,3% – это доля уже сданных и введённых в эксплуатацию новостроек, где ещё имеется жильё, которое не было продано. Основная причина сложившейся ситуации кроется в низкой ликвидности квартирограммы: в новостройках довольно много квартир, имеющих просторную планировку. Многоквартирные варианты далеко не всегда соответствуют платёжеспособности конечного покупателя. По состоянию на IV квартал 2016 года объем первичного рынка многоквартирного жилищного строительства составляет 27 000 квартир, площадь которых – приблизительно 1,3 млн. квадратных метров.

Объем первичного рынка МЖС г. Сочи, 12.2016
Предложение Совокупная жилая площадь Количество квартир
Значение, кв. м Доля, % Значение, ед. Доля, %
Построены, но продаются 516 055 38,3% 7 661 28,4%
Строятся 830 278 61,7% 19 322 71,6%
ИТОГО 1 346 278 100,0% 26 983 100,0%

Увеличение объёма многоквартирного жилищного строительства в 2016-ом году напрямую связано с возросшей активностью девелоперов в отношении финансирования новых проектов. Однако стоит отметить, что процент ввода в эксплуатацию жилых домов по-прежнему остаётся на довольно низком уровне. «Замороженные» и проблемные объекты, реализация которых приостановлена (а это практически 130 тысяч кв.м), занимают значительную часть рынка недвижимости Сочи. Заморозка строительства может быть связана, к примеру, с неоплаченной задолженностью аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью.

Динамика общего объема возводимого жилья г. Сочи, показатели 2013-2016 г.
Показатель 2013 2014 2015 2016
Объем возводимого МЖС, кв. м 675 008 622 658 709 372 830 278
Динамика, % +14% -8% +14% +17%
Объем введенного в эксплуатацию МЖС, кв. м 205 336 352 860 109 762 119 534
Динамика, % -57% +72% -69% +9%
Объем новых проектов МЖС, кв. м 290 450 300 510 196 476 240 440
Динамика, % +5% +3% -35% +22%

На начало 2017-ого года в Сочи насчитывается более 30 строительный компаний разного уровня: от местного до федерального («КомСтрин», «Грас»). В портфеле практически каждого застройщика имеется только один жилой комплекс, в этой связи определить наиболее крупных игроков на рынке – затруднительно.

Структура первичного рынка МЖС в г-к. Сочи в разрезе классов, 1кв 2017
Класс Объем МЖС, кв. м Доля на первичном рынке Доля отдельно в строящихся и сданных
ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТЫ (С КВАРТИРАМИ В ОСТАТКЕ)
эконом- 65 671 4,9% 12,7%
средний 72 194 5,4% 14,0%
бизнес- 360 859 26,8% 69,9%
элитный 17 332 1,3% 3,4%
ИТОГО: 516 055 38,3% 100,0%
СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ
эконом- 351 043 26,1% 42,3%
средний 308 596 22,9% 37,2%
бизнес- 158 881 11,8% 19,1%
элитный 11 758 0,9% 1,4%
ИТОГО: 830 278 61,7% 100,0%
ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ И СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ
эконом- 416 714 31,0% 31,0%
средний 380 790 28,3% 28,3%
бизнес- 519 740 38,6% 38,6%
элитный 29 090 2,2% 2,2%
ИТОГО: 1 346 333 100,0% 100,0%

В разрезе сегментов многоквартирного жилищного строительства на первичном рынке Сочи наблюдается тенденция стабильного роста цен. Высокий спрос на жильё в городе-курорте Сочи и повышение степени готовности строящихся объектов стали причинами планомерного увеличения стоимости жилых и апартаментных комплексов.

По завершении продаж квартир и апартаментов в более доступных по цене комплексах началась реализация объектов недвижимости в некоторых дорогостоящих новостройках. Изменилась и реальная ценовая политика местных девелоперов. Именно эти факторы повлияли на то, что по итогам 2016-ого года среднерыночная стоимость новостроек в Сочи показала устойчивый рост.

В среднем классе средняя стоимость 1 кв.м. недвижимости составляет 87 075 рублей. Рынок недвижимости богат предложениями комплексов, имеющих выгодное местоположение и отличные видовые характеристики. Хотя цены могут значительно отличаться друг от друга, но в целом стоимость такого жилья максимально приближена к бизнес-классу: «Маэстро» от 100 000 руб. за кв.м., «Сияние Сочи» от 110 000 руб. за кв.м, «Каравеллы Португалии» до 130 000 руб. кв.м., «Грин Сейл 1 и 2» до 160 000 руб. за кв.м., АпартОтель «Горизонт» до 120 000 руб. за кв.м.

Эконом-класс в большинстве своём представлен жилыми домами от местных застройщиков. Такая недвижимость, как правило, располагается гораздо дальше от моря, в менее престижных районах. Но цены более чем приемлемые, в среднем ниже в 2 раза: 55 000 – 65 000 рублей за 1 кв.м. За последние годы в связи с бурным развитием города-курорта Сочи и увеличением покупательского спроса в данном сегменте недвижимости количество таких объектов существенно уменьшилось. Именно это повлекло за собой вполне логичный скачок среднерыночных цен.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г-к. Сочи в разрезе классов, 2013-2016 гг. (на конец периода), руб.
Класс 2013 2014 2015 2016
эконом- 59 612 61 285 62 385 66 827
динамика - +2,8% +1,8% +7,1%
средний 75 355 77 712 81 526 87 075
динамика - +3,1% +4,9% +6,8%
бизнес- 113 387 122 329 130 003 151 965
динамика - +7,9% +6,3% +16,9%
элитный 238 145 255 366

283 842 466 936
динамика - +7,2% +11,2% +64,5%

Положительная динамика количества проданных апартаментов и квартир на первичном рынке МЖС г. Сочи связана с рядом экономических и политических факторов:

  1. Высокая популярность города-курорта Сочи среди граждан России. В период с 2012 по 2014 год была создана мощнейшая спортивная инфраструктура, а сам город превратился в место первоклассного круглогодичного курорта, что делает его уникальным на фоне большинства городов страны.
  2. Политическая конъюнктура последних лет, санкции и всевозможные ограничения вынудили высокопоставленных лиц переориентироваться с зарубежной недвижимости на отечественную.
  3. Резкий скачок стоимости доллара и евро по отношению к рублю в значительно степени снизили доступность элитной зарубежной недвижимости даже для довольно состоятельных граждан.
  4. Появление новых проектов с привлекательными ценами и высоким качеством строительства от крупных игроков на рынке: "MeridianApartments", "Cокол", "Фазатрон".

По результатам 2016-ого года число сделок на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства достигло пиковых показателей. Наибольший прирост наблюдался в среднем и эконом классах и в абсолютном значении достиг уровня 83%, что способствовало появлению дефицита ликвидного предложения.

Повышение цен на первичном рынке вызвано, прежде всего, повышением спроса, а введение ряда ограничений на деятельность местных застройщиков и заморозка строительстваряда крупных жилых комплексов благотворно влияют на увеличение стоимости жилья среднего класса. Что касается дорогостоящих сегментов недвижимости в г. Сочи, то тут стоит отметить, что благодаря появлению новых проектов с привлекательной для покупателя ценой в данном сегменте увеличилось количество заключаемых сделок.

Количества сделок на первичном рынке МЖС г-к. Сочи в разрезе классов, 2007-2016 гг., ед.
Год Эконом и средний классы Бизнес и элитный классы Итого по всем классам
2007 г. 3321 900 4221
2008 г. 2727 519 3246
2009 г. 2031 202 2233
2010 г. 2625 244 2869
2011 г. 3550 357

3907
2012 г. 4082 495 4577
4pt" valign="top" width="152"> 2013 г. 4915 612 5527
2014 г. 5469 988 6457
2015 г. 6265 1025 7290
2016 г. 6480 1336 7816

По нашей оценке, на первичном рынке недвижимости многоэтажного жилищного строительства в г. Сочи нераспроданными по-прежнему остаётся около 10 000 квартир, на реализацию которых может уйти от одного до полутора лет в зависимости от того, насколько благоприятной будет ситуация на рынке. Если в дорогостоящих сегментах предложение и спрос находятся на приблизительно одинаковом уровне, то в среднем и эконом классах из-за нехватки ликвидного жилья наблюдается дефицит предложения.

Оценка коэффициента поглощения на первичном рынке МЖС г. Сочи, 12.2016
Класс Число остатков в объектах на 12.2016, ед Число сделок в 2016 г., ед. Коэффициент поглощения, лет
эконом 3 349 3 810 0,9
средний 2 858 2 670 1,1
бизнес- и элитный 3 864 1 336 2,9
ИТОГО: 10 071 7 816 1,3

Мы высоко оцениваем инвестиционную привлекательность рынка многоэтажного жилищного строительства в городе-курорте Сочи и считаем, что положительная тенденция развития рынка недвижимости будет наблюдаться в долгосрочной перспективе.

В связи с заметным сокращением деятельности небольших местных застройщиков, долгое время обеспечивающих рынок доступными ценовыми предложениями, реальная ёмкость спроса будет ограничена. Так же своё неблагоприятное влияние на уровень спроса окажет продолжающийся рост цен. Но на фоне общей растущей популярности курорта, вопреки некоторым негативным факторам, спрос на жильё в среднесрочной перспективе будет оставаться на довольно высоком уровне.

Администрация г. Сочи ужесточает требования к застройщикам и новым проектам, местных компаний остаётся всё меньше, а на их место приходят крупные игроки. Девелоперская активность будет оставаться умеренной, поэтому объём появления на рынке новых проектов будет постепенно расти, что, соответственно, повлечёт за собой увеличение числа заключённых сделок.

Стать написана с использованием материалов MACON Realty Group

Назад в новости

Читайте также

01.03.2020

В рамках данного исследования были поставлены задачи составить объективную картину, предоставляемых форматов питания в отелях и гостевых домах Хостинского района Сочи. В рамках мониторинга предложений, которое осуществлялось по нескольким независимым источникам (booking.com, ostrovok.ru, agoda.com, а также ряд сайтов, которые администрируются отелями) был проведен анализ стоимости предложений в зависимости от формата питания.

Читать
06.02.2020

Недвижимость в Сочи пользуется спросом не только у россиян, но и у зарубежных клиентов. Количество сделок на этом рынке растет ежегодно, начиная с 2014 года. Именно Зимние Олимпийские игры в Сочи и появление горного кластера сделали город-курорт привлекательным местом для отдыха не только у россиян, но и у иностранцев.

Читать
09.11.2019

Сочи – уникальный курорт России. Если для большинства остальных рекреационных зон страны характерны высокие и низкие сезоны, то для города на побережье Черного моря «зима и лето – одним цветом», то есть высокий сезон. Это произошло после 2014 года, когда наша страна провела Зимние Олимпийские игры, специально для которых был построен горный кластер.

Читать

Новости и лучшие предложения со скидкой!

Ваше имя
Эл. почта
Нажимая кнопку «Получать предложения», я даю свое согласие на обработку персональных данных

Заказать показ

Ваше имя
Укажите корректный
Эл. почта
Укажите корректный
Телефон
Укажите корректный
Нажимая кнопку «Отправить», я даю свое согласие на обработку персональных данных

Lorem, ipsum dolor sit amet consectetur adipisicing elit. Praesentium, enim.Lorem, ipsum dolor sit amet consectetur adipisicing elit. Praesentium, enim.Lorem, ipsum dolor sit amet consectetur adipisicing elit. Praesentium, enim.Lorem, ipsum dolor sit amet consectetur adipisicing elit. Praesentium, enim.