По итогам 2016-ого года спрос на апартаменты и квартиры в новостройках в г. Сочи значительно увеличился, и рынок недвижимости отреагировал на это увеличением объёмов возводимого многоквартирного жилья.
38,3% – это доля уже сданных и введённых в эксплуатацию новостроек, где ещё имеется жильё, которое не было продано. Основная причина сложившейся ситуации кроется в низкой ликвидности квартирограммы: в новостройках довольно много квартир, имеющих просторную планировку. Многоквартирные варианты далеко не всегда соответствуют платёжеспособности конечного покупателя. По состоянию на IV квартал 2016 года объем первичного рынка многоквартирного жилищного строительства составляет 27 000 квартир, площадь которых – приблизительно 1,3 млн. квадратных метров.
| Предложение | Совокупная жилая площадь | Количество квартир | ||
| Значение, кв. м | Доля, % | Значение, ед. | Доля, % | |
| Построены, но продаются | 516 055 | 38,3% | 7 661 | 28,4% |
| Строятся | 830 278 | 61,7% | 19 322 | 71,6% |
| ИТОГО | 1 346 278 | 100,0% | 26 983 | 100,0% |
Увеличение объёма многоквартирного жилищного строительства в 2016-ом году напрямую связано с возросшей активностью девелоперов в отношении финансирования новых проектов. Однако стоит отметить, что процент ввода в эксплуатацию жилых домов по-прежнему остаётся на довольно низком уровне. «Замороженные» и проблемные объекты, реализация которых приостановлена (а это практически 130 тысяч кв.м), занимают значительную часть рынка недвижимости Сочи. Заморозка строительства может быть связана, к примеру, с неоплаченной задолженностью аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью.
| Показатель | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
| Объем возводимого МЖС, кв. м | 675 008 | 622 658 | 709 372 | 830 278 |
| Динамика, % | +14% | -8% | +14% | +17% |
| Объем введенного в эксплуатацию МЖС, кв. м | 205 336 | 352 860 | 109 762 | 119 534 |
| Динамика, % | -57% | +72% | -69% | +9% |
| Объем новых проектов МЖС, кв. м | 290 450 | 300 510 | 196 476 | 240 440 |
| Динамика, % | +5% | +3% | -35% | +22% |
На начало 2017-ого года в Сочи насчитывается более 30 строительный компаний разного уровня: от местного до федерального («КомСтрин», «Грас»). В портфеле практически каждого застройщика имеется только один жилой комплекс, в этой связи определить наиболее крупных игроков на рынке – затруднительно.
| Класс | Объем МЖС, кв. м | Доля на первичном рынке | Доля отдельно в строящихся и сданных |
| ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТЫ (С КВАРТИРАМИ В ОСТАТКЕ) | |||
| эконом- | 65 671 | 4,9% | 12,7% |
| средний | 72 194 | 5,4% | 14,0% |
| бизнес- | 360 859 | 26,8% | 69,9% |
| элитный | 17 332 | 1,3% | 3,4% |
| ИТОГО: | 516 055 | 38,3% | 100,0% |
| СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ | |||
| эконом- | 351 043 | 26,1% | 42,3% |
| средний | 308 596 | 22,9% | 37,2% |
| бизнес- | 158 881 | 11,8% | 19,1% |
| элитный | 11 758 | 0,9% | 1,4% |
| ИТОГО: | 830 278 | 61,7% | 100,0% |
| ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ И СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ | |||
| эконом- | 416 714 | 31,0% | 31,0% |
| средний | 380 790 | 28,3% | 28,3% |
| бизнес- | 519 740 | 38,6% | 38,6% |
| элитный | 29 090 | 2,2% | 2,2% |
| ИТОГО: | 1 346 333 | 100,0% | 100,0% |
В разрезе сегментов многоквартирного жилищного строительства на первичном рынке Сочи наблюдается тенденция стабильного роста цен. Высокий спрос на жильё в городе-курорте Сочи и повышение степени готовности строящихся объектов стали причинами планомерного увеличения стоимости жилых и апартаментных комплексов.
По завершении продаж квартир и апартаментов в более доступных по цене комплексах началась реализация объектов недвижимости в некоторых дорогостоящих новостройках. Изменилась и реальная ценовая политика местных девелоперов. Именно эти факторы повлияли на то, что по итогам 2016-ого года среднерыночная стоимость новостроек в Сочи показала устойчивый рост.
В среднем классе средняя стоимость 1 кв.м. недвижимости составляет 87 075 рублей. Рынок недвижимости богат предложениями комплексов, имеющих выгодное местоположение и отличные видовые характеристики. Хотя цены могут значительно отличаться друг от друга, но в целом стоимость такого жилья максимально приближена к бизнес-классу: «Маэстро» от 100 000 руб. за кв.м., «Сияние Сочи» от 110 000 руб. за кв.м, «Каравеллы Португалии» до 130 000 руб. кв.м., «Грин Сейл 1 и 2» до 160 000 руб. за кв.м., АпартОтель «Горизонт» до 120 000 руб. за кв.м.
Эконом-класс в большинстве своём представлен жилыми домами от местных застройщиков. Такая недвижимость, как правило, располагается гораздо дальше от моря, в менее престижных районах. Но цены более чем приемлемые, в среднем ниже в 2 раза: 55 000 – 65 000 рублей за 1 кв.м. За последние годы в связи с бурным развитием города-курорта Сочи и увеличением покупательского спроса в данном сегменте недвижимости количество таких объектов существенно уменьшилось. Именно это повлекло за собой вполне логичный скачок среднерыночных цен.
| Класс | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
| эконом- | 59 612 | 61 285 | 62 385 | 66 827 |
| динамика | - | +2,8% | +1,8% | +7,1% |
| средний | 75 355 | 77 712 | 81 526 | 87 075 |
| динамика | - | +3,1% | +4,9% | +6,8% |
| бизнес- | 113 387 | 122 329 | 130 003 | 151 965 |
| динамика | - | +7,9% | +6,3% | +16,9% |
| элитный | 238 145 | 255 366 | 283 842 | 466 936 |
| динамика | - | +7,2% | +11,2% | +64,5% |
Положительная динамика количества проданных апартаментов и квартир на первичном рынке МЖС г. Сочи связана с рядом экономических и политических факторов:
- Высокая популярность города-курорта Сочи среди граждан России. В период с 2012 по 2014 год была создана мощнейшая спортивная инфраструктура, а сам город превратился в место первоклассного круглогодичного курорта, что делает его уникальным на фоне большинства городов страны.
- Политическая конъюнктура последних лет, санкции и всевозможные ограничения вынудили высокопоставленных лиц переориентироваться с зарубежной недвижимости на отечественную.
- Резкий скачок стоимости доллара и евро по отношению к рублю в значительно степени снизили доступность элитной зарубежной недвижимости даже для довольно состоятельных граждан.
- Появление новых проектов с привлекательными ценами и высоким качеством строительства от крупных игроков на рынке: "MeridianApartments", "Cокол", "Фазатрон".
По результатам 2016-ого года число сделок на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства достигло пиковых показателей. Наибольший прирост наблюдался в среднем и эконом классах и в абсолютном значении достиг уровня 83%, что способствовало появлению дефицита ликвидного предложения.
Повышение цен на первичном рынке вызвано, прежде всего, повышением спроса, а введение ряда ограничений на деятельность местных застройщиков и заморозка строительстваряда крупных жилых комплексов благотворно влияют на увеличение стоимости жилья среднего класса. Что касается дорогостоящих сегментов недвижимости в г. Сочи, то тут стоит отметить, что благодаря появлению новых проектов с привлекательной для покупателя ценой в данном сегменте увеличилось количество заключаемых сделок.
| Год | Эконом и средний классы | Бизнес и элитный классы | Итого по всем классам |
| 2007 г. | 3321 | 900 | 4221 |
| 2008 г. | 2727 | 519 | 3246 |
| 2009 г. | 2031 | 202 | 2233 |
| 2010 г. | 2625 | 244 | 2869 |
| 2011 г. | 3550 | 357 | 3907 |
| 2012 г. | 4082 | 495 | 4577 |
| 4pt" valign="top" width="152"> 2013 г. | 4915 | 612 | 5527 |
| 2014 г. | 5469 | 988 | 6457 |
| 2015 г. | 6265 | 1025 | 7290 |
| 2016 г. | 6480 | 1336 | 7816 |
По нашей оценке, на первичном рынке недвижимости многоэтажного жилищного строительства в г. Сочи нераспроданными по-прежнему остаётся около 10 000 квартир, на реализацию которых может уйти от одного до полутора лет в зависимости от того, насколько благоприятной будет ситуация на рынке. Если в дорогостоящих сегментах предложение и спрос находятся на приблизительно одинаковом уровне, то в среднем и эконом классах из-за нехватки ликвидного жилья наблюдается дефицит предложения.
| Класс | Число остатков в объектах на 12.2016, ед | Число сделок в 2016 г., ед. | Коэффициент поглощения, лет |
| эконом | 3 349 | 3 810 | 0,9 |
| средний | 2 858 | 2 670 | 1,1 |
| бизнес- и элитный | 3 864 | 1 336 | 2,9 |
| ИТОГО: | 10 071 | 7 816 | 1,3 |
Мы высоко оцениваем инвестиционную привлекательность рынка многоэтажного жилищного строительства в городе-курорте Сочи и считаем, что положительная тенденция развития рынка недвижимости будет наблюдаться в долгосрочной перспективе.
В связи с заметным сокращением деятельности небольших местных застройщиков, долгое время обеспечивающих рынок доступными ценовыми предложениями, реальная ёмкость спроса будет ограничена. Так же своё неблагоприятное влияние на уровень спроса окажет продолжающийся рост цен. Но на фоне общей растущей популярности курорта, вопреки некоторым негативным факторам, спрос на жильё в среднесрочной перспективе будет оставаться на довольно высоком уровне.
Администрация г. Сочи ужесточает требования к застройщикам и новым проектам, местных компаний остаётся всё меньше, а на их место приходят крупные игроки. Девелоперская активность будет оставаться умеренной, поэтому объём появления на рынке новых проектов будет постепенно расти, что, соответственно, повлечёт за собой увеличение числа заключённых сделок.
Стать написана с использованием материалов MACON Realty Group
