Гостиничный бизнес является одним из ключевых в Сочи. Только в 2017 году Сочи посетили 6,4 млн туристов, а за первые 10 месяцев 2018 года 5,6 млн туристов (это больше на 2% по сравнению с аналогичным периодом). Более того, благодаря проведению мероприятий мирового уровня, например Чемпионат мира по футболу 2018, уровень въездного туризма вырос на 90%.
Вот какие цифры озвучил ТАСС Глава Ростуризма Олег Сафонов, подводя итоги мундиаля 2018: «Прирост общего туристского потока в городе в июне 2018 года по сравнению с прошлым годом составил 30%, въездного турпотока — более чем 90%. Общее количество туристов, посетивших город Сочи в июне — июле 2018 года, составило порядка 795 тыс. человек, в том числе более 200 тыс. иностранных туристов»
Туристический поток в прибрежной зоне несколько снижается, а поток в Красной поляне напротив, растет. Это связано с предоставлением более качественной услуги в горном кластере, что позволяет туристам, предпочитавшим прибрежную зону ранее выбирать горный кластер. Но, все же, эти изменения не значительны и почти незаметны на общем фоне.
В целом рынок продаж действующих гостиниц достаточно динамичен. Встречаются предложения от самых бюджетных – мини гостиниц, до брендовых отелей мирового уровня. Данный анализ позволит нам проследить стоимость действующих гостиниц, представленных к продаже.
Цели и задачи:
- Исследовать стоимость готового гостиничного бизнеса в 4 районах и 1 локации городского округа Сочи;
- Составить прогноз по уровню спроса на 2019 год
Локации исследования: Хостинский, Лазаревский, Центральный, Адлерский районы + Красная поляна
Всего исследовано предложений по 3 источникам:
- Общее количество лотов: 863
- Реальных лотов: 737
Источники анализа: Vestum, Яндекс.Недвижимость, Avito.ru
Для более четкого понимания картины мы сегментировали стоимость на 5 частей: до 6 млн, от 6 до 10 млн, от 10 до 20 млн, от 20 до 40 и от 40 до 400 млн. рублей.
Методика исследования: определение средней цены
Анализ по источнику Avito.ru
Всего лотов: 436
Реальных лотов: 416
Количество предложений в распределении по локациям
| Район/локация | Количество предложений |
| Адлерский район | 138 |
| Лазаревский район | 108 |
| Центральный район | 31 |
| Хостинский район | 114 |
| Красная поляна | 25 |
| Итого: | 416 |
Таблица отражения средней цены сегмента в разрезе районов по источнику Авито
| Район/локация | до 6 млн руб | 6 - 10 млн руб | 10 - 20 млн руб | 20 - 40 млн руб | 40 - 400 млн руб | Среднее значение по районам |
| Адлерский район | 5,5 | 8,4 | 15,2 | 30,45 | 220,2 | 55,95 |
| Лазаревский район | 5,1 | 7,8 | 14,7 | 28,7 | 167,8 | 44,82 |
| Центральный район | 4,67 | 8,2 | 15,35 | 30,2 | 220,35 | 55,75 |
| Хостинский район | 5,34 | 8,13 | 15,2 | 30,3 | 176,1 | 47,1 |
| Красная поляна | - | 6,4 | - | 30,5 | 200,33 | 79,08 |
| Среднее значение по категориям | 5,2 | 7,8 | 15,11 | 30,03 | 196,95 | 56,5 |
Таблица представленных лотов в распределении по площади в разрезе районов по источнику Авито
| Район/локация | Средняя площадь в категории, м2, до 6 млн руб | Средняя площадь в категории, 6 - 10 млн руб | Средняя площадь в категории, 10 - 20 млн руб | Средняя площадь в категории, 20 - 40 млн руб | Средняя площадь в категории, 40 - 400 млн руб | Средняя площадь по районам/локациям |
| Адлерский район | 96,5 | 146,5 | 300,5 | 335,7 | 2175 | 610,84 |
| Лазаревский район | 90 | 205,6 | 402,5 | 462,5 | 2250 | 682,12 |
| Центральный район | 67 | 204 | 216 | 448,5 | 3735 | 934,1 |
| Хостинский район | 57,7 | 66,5 | 195 | 366,5 | 3725 | 882,14 |
| Красная поляна | - | 93 | - | 340 | 4490,25 | 1641,1 |
| Средняя площадь по ценовым категориям | 77,8 | 143,12 | 278,5 | 390,64 | 3275,05 | 950,1 |
В рамках этой таблицы представлены данные о средних площадях по каждой ценовой категории.
В сегменте самых дорогих предложений наиболее большие по площади лоты экспонируются в Красной поляне, Центре Сочи и в Хостинском районе. Однако если в двух первых районах это фешенебельные гостиницы, то в районе Хостинском - пансионаты и здравницы.
Источник исследования Яндекс.Недвижимость
Всего лотов: 226
Реальных предложений: 200
Количество предложений в распределении по локациям
| Район/локация | Кол-во предложений |
| Адлерский район | 54 |
| Лазаревский район | 76 |
| Центральный район | 35 |
| Хостинский район | 25 |
| Красная поляна | 10 |
| Итого: | 200 |
В рамках исследования по этому источнику стало очевидно, что данный ресурс сделал большой шаг в плане отсеивания недостоверных предложений. Исходя из мониторинга предложений можно утверждать, что количество “фейков” составляет не более 15%. Возможно, что здесь роль играет и то, что сфера готового бизнеса не является настолько массовой как жилая недвижимость.
Таблица отражения средней цены сегмента в разрезе районов по источнику Яндекс.Недвижимость
| Район/локация | до 6 млн руб | 6 - 10 млн руб | 10 - 20 млн руб | 20 - 40 млн руб | 40 - 400 млн руб | Среднее значение по районам |
| Адлерский район | 1,9 | 8,1 | 13,4 | 33,2 | 211,8 | 53,68 |
| Лазаревский район | 4,1 | 8,15 | 11,5 | 33,7 | 177,1 | 46,91 |
| Центральный район | 4,85 | 7,6 | 18,6 | 37,2 | 198,2 | 53,29 |
| Хостинский район | 5,9 | 7,1 | 17,7 | 31,3 | 176,1 | 47,62 |
| Красная поляна | - | 14,7 | 35,5 | 240,3 | 74,8 | - |
| Среднее значение по категориям | 4,1875 | 7,93 | 15,18 | 34,18 | 200,7 | 55,26 |
Данные из источника Яндекс Недвижимость подтверждают тренд на то, что Красная поляна и Центр Сочи являются наиболее фешенебельными частями Сочи с точки зрения гостиничного бизнеса.
В ценовых же категориях от 10-20 млн рублей и от 20-40 млн рублей - ситуация более ровная.
Таблица представленных лотов в распределении по площади в разрезе районов по источнику Яндекс.Недвижимость
| Район/локация | Средняя площадь в категории, м2, до 6 млн руб | Средняя площадь в категории, 6 - 10 млн руб | Средняя площадь в категории, 10 - 20 млн руб | Средняя площадь в категории, 20 - 40 млн руб | Средняя площадь в категории, 40 - 400 млн руб | Средняя площадь по районам/локациям |
| Адлерский район | 42 | 145,5 | 340 | 305,7 | 2076 | 581,84 |
| Лазаревский район | 146,6 | 253 | 255 | 402,5 | 2050 | 621,42 |
| Центральный район | 128,5 | 137,8 | 186,5 | 408,5 | 3435 | 859,26 |
| Хостинский район | 124,53 | 175 | 195 | 306,5 | 3125 | 785,21 |
| Красная поляна | - | 78,7 | - | 300,6 | 3490,25 | 1289,85 |
| Средняя площадь по ценовым категориям | 110,41 | 158 | 244,13 | 344,76 | 2835,25 | 827,51 |
Данные по источнику Яндекс Недвижимость подтверждают картину по предыдущему источнику. Красная поляна является курортом, который привлекателен для крупных брендовых сетей, а также для инвесторов, которые располагают значительным объемом средств - от 20 млн рублей.
Исследование по источнику Vestum.ru
Всего лотов: 161
Реальных предложений: 121
| Район/локация | Кол-во предложений |
| Адлерский район | 46 |
| Лазаревский район | 20 |
| Центральный район | 29 |
| Хостинский район | 16 |
| Красная поляна | 10 |
| Итого: | 121 |
Согласно данным этого источника наиболее большой объем предложений экспонируется в Адлере и Центре Сочи. Такие данные в целом подтверждают картину по другим источникам. Так, Красная поляна - фешенебельное место, которое не может иметь большой объем предложений. На данный момент эта локация является главным российским горнолыжным курортом страны.
Таблица отражения средней цены сегмента в разрезе районов по источнику Вестум
| Район/локация | до 6 млн | 6 - 10 млн | 10 - 20 млн | 20 - 40 млн | 40 - 400 млн | Среднее значение по районам |
| Адлерский район | 5,6 | - | 16,25 | 29,25 | 225 | 69,025 |
| Лазаревский район | - | - | 15,35 | 29 | 137 | 60,45 |
| Центральный район | - | 6,5 | 15,75 | 30 | 205 | 64,3125 |
| Хостинский район | 4,9 | - | 12,5 | 28,15 | 167,5 | 53,2625 |
| Красная поляна | - | - | - | 32 | 228,5 | 130,25 |
| Среднее значение по категориям | 5,25 | 6,5 | 14,9625 | 29,68 | 192,6 | 75,46 |
Таблица составлена по данным профильного портала по недвижимости на юге России и в целом отражает те тренды, которые были зафиксированы по основным источникам. Так. Красная поляна является самым дорогим местом для приобретения готового бизнеса в двух категориях. Также близок к этой локации Адлерский район, который является привлекательным местом для ведения предпринимательской деятельности различного формата: не только в сфере туризма, но и в сфере торговли и оказания услуг.
Таблица представленных лотов в распределении по площади в разрезе районов по источнику Вестум
| Район/локация | Средняя площадь в категории, м2, до 6 млн | Средняя площадь в категории, 6 - 10 млн | Средняя площадь в категории, 10 - 20 млн | Средняя площадь в категории, 20 - 40 млн | Средняя площадь в категории, 40 - 400 млн | Средняя площадь по районам/локациям |
| Адлерский район | 94 | - | 267,4 | 479,5 | 1585 | 606,475 |
| Лазаревский район | - | - | 430 | 450 | 3041 | 1307 |
| Центральный район | - | 70 | 430 | 510 | 1445 | 613,75 |
| Хостинский район | 32 | - | 210 | 495 | 10360 | 2774,25 |
| Красная поляна | - | - | - | 500 | 1380 | 940 |
| Средняя площадь по ценовым категориям | 63 | 70 | 334,35 | 486,9 | 3562,2 | 1248,295 |
Таблица отражает средний размер площадей, продаваемых в каждой из ценовых категорий. В рамках исследования по этому источнику заметно отклонение в Хостинском районе - средняя площадь объекта превысила 10 тысяч квадратных метров. Однако, если принять во внимание деталь, которая отмечалась в исследовании по Авито, то это объясняет эту аномально высокую среднюю площадь. В Хостинском районе большое число экспонируемых пансионатов и здравниц, которые перешли в частные руки.
Обобщенные данные в средних значениях
Средняя цена на продажу гостиниц по всем источникам в разрезе районов Сочи
| Район Сочи | Ср цена млн рублей |
| Адлерский район | 58,8 |
| Лазаревский район | 49,2 |
| Центральный район | 57,3 |
| Хостинский район | 49 |
| Красная поляна | 88,5 |
В данной таблице, которая является сводной по всем источникам четко прослеживается тренд на то, что средняя стоимость любого бизнеса в Красной поляне существенно выше, чем в других локациях Большого Сочи.
Средняя площадь экспонируемых гостиниц по всем источникам и районам
| Район | Средняя площадь |
| Адлерский район | 599,2 |
| Лазаревский район | 802,9 |
| Центральный район | 815,8 |
| Хостинский район | 1388,1 |
| Красная поляна | 1334,1 |
Хостинский район и Красная поляна - лидеры по среднему размеру площадей, экспонируемых объектов. Однако данная величина не является положительным или отрицательным фактором. Так, для двух указанных локаций главным направлением бизнеса является туризм - в Адлере ситуация более разнообразна. Здесь большее число предприятий предназначено не только под туристическую деятельность.
Усредненные значения в разрезе сегментов цен гостиничного бизнеса в распределении по районам Сочи
Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте до 6 миллионов рублей (в млн/руб)
| Адлерский район | 5,6 | 1,9 | 5,5 | 4,33 |
| Лазаревский район | - | 4,1 | 5,1 | 4,6 |
| Центральный район | - | 4,85 | 4,67 | 4,76 |
| Хостинский район | 4,9 | 5,9 | 5,34 | 5,38 |
| Красная поляна | - | - | - | - |
Таблица отражает данные мониторинга о средней цене экспозиции по районам в низкой ценовой категории. Так, самые высокие цены здесь в Адлерском и Хостинском районах, а самые низкие в Лазаревском.
Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 6 до 10 миллионов рублей (в млн/руб)
| Адлерский район | - | 8,1 | 8,4 | 8,25 |
| Лазаревский район | - | 8,15 | 7,8 | 7,9 |
| Центральный район | 6,5 | 7,6 | 8,2 | 7,43 |
| Хостинский район | - | 7,1 | 8,13 | 7,6 |
| Красная поляна | - | 8,7 | 6,4 | 7,55 |
Таблица отражает данные мониторинга о средней цене экспозиции по районам в ценовой категории от 6-10 млн рублей. Согласно общим данным в Адлерском районе Сочи средняя цена на экспонируемые объекты находится на самом высоком уровне. Отметим, что именно эта ценовая категория отражает положение дел в сфере малого предпринимательства. Таким образом, можно сделать вывод, что Адлерский район является самым востребованным у небольших компаний и индивидуальных предпринимателей.
Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 10 до 20 миллионов рублей (в млн/руб)
| Адлерский район | 16,25 | 13,4 | 15,2 | 14,95 |
| Лазаревский район | 15,35 | 11,5 | 14,7 | 13,85 |
| Центральный район | 15,75 | 18,6 | 15,35 | 16,56 |
| Хостинский район | 12,5 | 17,7 | 15,2 | 15,13 |
| Красная поляна | - | 14,7 | - | 14,7 |
Таблица отражает данные мониторинга о средней цене экспозиции по районам в ценовой категории от 10-20 млн рублей. Исходя из цифр, собранных в таблице, можно сделать вывод, что Центр Сочи является наиболее востребованным и ценным местом для приобретения бизнеса в средней ценовой категории. О ценности локации можно судить, исходя из цены, которая выше в среднем на 1,5 млн рублей.
Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 20 до 40 миллионов рублей (в млн/руб)
| Адлерский район | 33,2 | 29,25 | 30,45 | 30,96666667 |
| Лазаревский район | 29 | 28,7 | 30,46666667 | |
| Центральный район | 37,2 | 30 | 30,2 | 32,46666667 |
| Хостинский район | 31,3 | 28,15 | 30,3 | 29,91666667 |
| Красная поляна | 35,5 | 32 | 30,5 | 32,66666667 |
Средняя цена по всем источникам в распределении по районам в сегменте от 40 до 400 миллионов рублей (в млн/руб)
| Адлерский район | 225 | 211,8 | 220,2 | 219 |
| Лазаревский район | 137 | 177,1 | 167,8 | 160,63 |
| Центральный район | 205 | 198,2 | 220,35 | 207,85 |
| Хостинский район | 167,5 | 176,1 | 176,1 | 173,23 |
| Красная поляна | 228,5 | 240,3 | 200,33 | 223,04 |
В таблице сегментов 20-40 и 40 – 400 млн рублей, отчетливо заметно, что Красная поляна является самой ценной локацией для предпринимателей, которые готовы вкладывать серьезные средства в приобретение готового бизнеса. Несмотря на то, что Красная поляна по отдельным источникам проигрывает в цене, в среднем именно в горном кластере - самые высокие цены в наиболее дорогих сегментах. В связи с чем и востребованность гостиничного бизнеса в Сочи самая высокая именно в Красной поляне.
Прогноз спроса приобретения гостиничного бизнеса в Сочи на 2019 год в разрезе районов
На данном графике представлен уровень спроса на приобретение готового гостиничного бизнеса в период с ноября по декабрь текущего года и прогноз на 2019 год. Отметим отдельно, что данный прогноз будет релевантен при сохранении нынешней рыночной конъюнктуры.
Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Красная поляна
Данный график свидетельствует о том, что жители Дальнего Востока и Сибири активно рассматривают объекты на Черном море – как качественную инвестицию.
Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Адлер
Инвестировать средства в отели в Адлерском районе Сочи готовы жители крупных российских городов. Большой уровень спроса из Сочи не означает, что сам спрос сформирован именно в данной локации. Это объясняется лишь тем, что клиент начинает поиски уже приехав в Сочи из другого региона.
Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Лазаревский район
Данный график, свидетельствует о том, что спрос на объекты в Лазаревском районе приходится на крупные и средние российские города. Также стоит отметить особую долю спроса из столичных регионов и Урала.
Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Хостинский район
Данный график показывает, что спрос на объекты в Хостинском районе в большей степени существует в рамках Краснодарского края. Но это не означает, как и в предыдущих графиках, что клиенты, интересующиеся покупкой гостиниц жители Сочи. А свидетельствует лишь о том, что клиент начинает интересоваться покупкой приехав в Сочи.
Спрос на гостиницы по регионам РФ в локации Центральный Сочи
Данный график говорит о том, что спрос на объекты в Центре Сочи сосредоточен на жителях крупных городов, где существует большой объем платежеспособного спроса. Формирование спроса из Сочи, аналогично предыдущим графикам.
Выводы:
Вывод №1: Исходя из данных, полученных по этому источнику, ясно, что наиболее дорогими локациями являются Адлер, Центр Сочи и Красная поляна. Последняя локация является наиболее престижной - так как здесь практически полностью отсутствуют предложения дешевле 20 млн рублей. Данный тренд свидетельствует о том, что другие проекты в данной локации не являются окупаемыми.
Вывод №2: между тем, недостаток хостелов и дешевых мини-отелей является определенной точкой, где есть потенциал для развития - особо ввиду экономических трудностей и сокращения уровня платежеспособного спроса.
Вывод №3: Спрос на отели неравномерен по регионам. Так, если спрос на объекты в Центре Сочи и Адлере сосредоточен в крупных городах (Столица РФ, столицы регионов), то некоторые район, например, Хостинский не так востребованы у покупателей из других регионов страны.
Вывод №4: Спрос на гостиничный бизнес будет расти, если экономика будет стабильной. Также если в экономике будет наблюдаться рост, то объем спроса будет расти. Если же стагнация, которую нам прогнозируют эксперты будет иметь место, то рост будет минимальным (в пределах погрешности).
Вывод №5: при сокращении спроса на отдых основной спрос будет сосредоточен в объектах бюджетного формата - хостелы, мини-отели, частные гостевые дома. При этом локация Красной поляны, скорее всего, не ощутит на себе негативных факторов, так как является главным российским горнолыжным курортом мирового уровня.
Вывод №6: вместе с тем, основной потенциал роста для Красной поляны сосредоточен в гостиницах бюджетного формата. Предложение объектов такого формата крайне ограничено, что может говорить о двух факторах - либо инвесторы не делают ставку на бюджетных отдыхающих, либо объекты данного формата являются крайне рентабельными и собственники таких лотов редко избавляются от таких активов.
