Дата исследования: Апрель 2019 года.
Описание района: Адлерский район - является одним из 4-х районов Сочи. На 2018 год в нем проживало почти 150 тысяч человек, из которых 108 тысяч в городской черте. Также Адлерский район является самым высокопосещаемым районом города Сочи. Именно в Адлере расположены знаменитые объекты Олимпийского наследия и курорты Красной поляны.
Общая площадь района превышает 35 км2.
Источники информации: avito.ru, airbnb.ru, sutochno.ru, Booking.com, tvil.ru
В данном исследовании мониторинг проводился по объектам, которые располагаются в Адлерском районе Сочи, стоимостью за размещение в сутки не выше 3 тысяч рублей. Данный ценовой сегмент является наиболее востребованным и подвижным с точки зрения изменений.
В рамках исследования был проведен мониторинг по 5-ти независимым источникам на предмет оценки количества экспонируемых предложений по району. Лидерами стали источники Авито и sutochno.ru, где общее число экспонируемых объектов превысило 850 и 1017 штук, соответственно. Наиболее скромный выбор был представлен на потале airbnb.ru - 365 объектов. В помесячном исследовании лидером оказался портал tvil.ru, где в апреле 2019 года экспонировалось всего 171 объект, в мае 186. Однако данный факт можно списать на то, что большое количество объектов уже получили арендаторов на эти месяцы.
| Кол-во предложений | Общее | Янв | Фев | Мар | Апр | Май | Июн | Июл | Авг | Сен | Окт | Ноя | Дек |
| tvil.ru | 393 | 364 | 256 | 256 | 171 | 186 | 189 | 393 | 390 | 256 | 364 | 355 | 344 |
| airbnb.ru | 365 | 278 | 309 | 345 | 300 | 351 | 365 | 377 | 401 | 420 | 218 | 289 | 278 |
| avito.ru | 860 | 852 | 856 | 859 | 622 | 733 | 619 | 650 | 832 | 841 | 844 | 851 | 852 |
| sutochno.ru | 1021 | 1013 | 1019 | 1021 | 849 | 775 | 709 | 590 | 582 | 827 | 980 | 1014 | 1008 |
| Booking.com | 377 | 256 | 302 | 340 | 288 | 287 | 366 | 370 | 398 | 401 | 210 | 281 | 270 |
В рамках мониторинга была проведена оценка средних стоимостных значений по различным источникам. В результате этого анализа была получена следующая картина. Наиболее дорогие ставки посуточной аренды в Адлерском районе Сочи (в сегменте до 3 тысяч рублей за сутки) встречаются в августе, сентябре - 2990 рублей.
Наиболее низкие ценовые значения встречаются в январе - 1842 рубля за сутки проживания.
Отдельно стоит отметить, что если ставки на суточную аренду по некоторым другим районам Сочи начинают заметно расти с июня, то по Адлерскому району такой тренд заметен уже, начиная с марта месяца, когда средняя ставка переваливает за отметку в 2000 рублей и не опускается ниже до декабря.
| Янв | Фев | Мар | Апр | Май | Июн | Июл | Авг | Сен | Окт | Ноя | Дек | |
| Средние ставки, тыс руб/сут( в сегменте - до 3 т.р.) | 1 842,4 | 1953,2 | 2 013,7 | 2 013,7 | 2, 197,4 | 2563,6 | 2 746,2 | 2 990,4 | 2 990,4 | 2 441,6 | 2 075,3 | 2 075,3 |
Средний размер посуточных ставок крайне зависим от местоположения объекта относительно моря и других объектов. Однако Адлерский район Сочи уникален тем, что это правило не всегда здесь работает. Так, помимо объектов, которые располагаются близко к морю высокий уровень спроса и ставок демонстрируют и те лоты, располагающиеся удачно относительно достопримечательностей и других важных объектов. Однако в нашем исследовании влияние таких объектов мало, так как мы исследуем лоты эконом-сегмента со ставкой до 3 тысяч рублей за сутки.
В рамках эконом-сегмента наиболее высокие цены имеют лоты, располагающиеся вблизи от моря. Данный график представлен ниже. Кроме того, особенностью Адлерского района можно считать и то, что снижение размера ставки из-за удаленности от моря ниже, чем в других районах. Мы оценивали среднюю разницу в 3-5%, тогда как в других районах (Лазаревский, Хостинский) эта разница могла достигать 9-15%.
Первая береговая линия (до 300 м), вторая линия (0.3-1 км), третья (от 1 км):
Региональный спрос на аренду жилья в Адлерском районе Сочи смещен в сторону крупных, столичных городов. По нашим оценкам первая десятка городов по уровню спроса на 100% состоит из городов с населением выше 500 тысяч человек. Таким образом, можно сказать, что Адлерский район наряду с Центральным является самым престижным и востребованным у обеспеченной публики из российских мегаполисов.
Так, абсолютным лидером по спросу является Москва с результатом выше 31%. Далее - Санкт-Петербург и Нижний Новгород - 12,2 и 9,8% соответственно.
Итоги:
Адлерский район Сочи является привлекательным для туристов, которые хотят совместить пляжный отдых с культурно-спортивным. По большей части данный район привлекает семьи и молодые пары из крупных городов России, которые увлекаются спортом и путешествиями. Портрет отдыхающих, который характерен для этого района, можно описать как молодой человек в возрасте от 25 до 35 лет, проживающий в городе с населением от 500 тысяч человек, увлекающийся спортом и активным отдыхом. Доход: от 70 тысяч рублей в месяц. Время отдыха: 7, 12 или 14 дней. В рамках поездки интересует пляжный отдых с обязательным посещением основных достопримечательностей Сочи, а также клубов, ресторанов, кафе.
Средняя суточная ставка на аренду номеров в Адлерском районе заметно выше, чем в Лазаревском и Хостинском районе. Так, средний ее размер в августе-сентябре достигает 2990 рублей, что является потолком для эконом-сегмента. Также отметим, что в среднем за год ставка за сутки опускается ниже 2000 рублей лишь в январе - далее 11 месяцев в году она держится выше этой отметки.
Подход к работе у отельеров в данной локации традиционен: так владельцы гостиниц, отелей и гостевых домов готовы идти на предоставление более выгодных условий для аренды за счет скидок. Скидку можно получить из-за раннего бронирования с предоплатой и за счет долгого периода брони - от 14 дней.
