Как должна проходить оценка гостиничной недвижимости

Работая в сфере продаж гостиниц и гостевых домов, довольно часто приходилось задаваться вопросом (а иногда и слышать его от потенциального покупателя): как определили такую стоимость? Исходя из чего? И если на этот вопрос не находится чёткого ответа, впору задуматься о том, как действительно определить цену на продаваемую гостиничную недвижимость.

Начну с небольшого экскурса в теорию. Итак, рыночную стоимость любого товара можно оценить тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным . Но существует еще и четвертый метод, самый неверный, но чаще всего встречающийся, назовем его условно «оценка по-Сочински» .

Четыре подхода оценки гостиничной недвижимости

Начнём с первого, затратного подхода . Суть его в том, что объект стоит столько, сколько стоит создать абсолютно идентичный объект на текущий момент. Логично? Вполне. Если продавец знает, что он затратил, например, 100 миллионов на создание некого объекта, он не будет продавать его дешевле. С другой стороны, если покупатель высчитал, что он может создать аналогичный объект за те же 100 миллионов, он не будет покупать на открытом рынке дороже этой цены. Основная проблема этого подхода в том (и это особенно очевидно как раз в оценке недвижимости и имущественных комплексов), что создать в настоящий момент абсолютно такой же объект физически невозможно. Но… посчитать с той или иной степени достоверности можно. Итак, сначала оцениваем стоимость земельного участка.

Там, где имеется развитый рынок земли, например центр Адлера или район Олимпийского парка, можно достаточно точно определить стоимость участка, исходя из его местоположения, размеров и иных характеристик. Дальше определяем стоимость строительства точно такого же здания по сегодняшним ценам, используя подробную информацию о характеристиках объекта и специальные оценочные методики, таблицы, формулы и пр. Делаем поправку на то, что оцениваемый объект создан не только что, а некоторое время назад, и в какой-то степени физически или морально устарел. Затем оцениваем стоимость всего движимого имущества и делаем такую же поправку на износ или устаревание. Если речь идёт о бизнесе, каким является любая действующая гостиница, определяем стоимость нематериального актива (если кратко – это «стоимость бренда», персонал, технологии, ноу-хау и пр). Складываем все составляющие, и получаем искомую величину – рыночную стоимость.

Второй подход – сравнительный. Суть его в том, что стоимость объекта определяется тем, сколько стоят подобные объекты на открытом рынке, и в данном случае совершенно не имеет значения, сколько было затрачено на его создание или будет затрачено на создание аналога. Справедливо? Более чем… Если рынок оценивает объекты по определённой цене, зачем продавцу и покупателю другая информация для определения стоимости актива? Но так как абсолютно идентичного объекта на открытом рынке мы точно не найдём, опять возникает вопрос точности, и для этого и существуют специальные оценочные методики и технологии. На рынке нужно найти объекты, максимально сходные с оцениваемым, взять их стоимости (причём, желательно, чтобы это были цены реальных сделок, а не просто предложений с сайта), и с помощью специальных коэффициентов и поправок привести их к стоимости оцениваемого объекта. В этом коротком обзоре я, безусловно, опускаю много важных деталей, но поверьте, что в оценочной деятельности, как и в любой другой, существует много профессиональных секретов и хитростей, которые помогают сделать расчёт максимально точным и эффективным.

Третий подход к оценке – доходный – гласит, что имущество стоит столько, сколько оно может принести доходов. Этот подход применим только к тому имуществу, которое в принципе применяется для извлечения прибыли, и здесь наши гостиницы и гостевые дома в Сочи, да и не только в Сочи, оказываются как раз «на своём месте». Ведь любой коммерческий объект приобретается именно для того, чтобы он приносил доход, а не для того, чтобы просто радовать глаз собственника. И здесь можно сравнить абсолютно разные объекты – например, склад, магазин, цех и гостиницу, а можно в этот ряд ещё грузовой автомобиль добавить, и, например интернет-магазин или другой виртуальный бизнес. Если опять же очень грубо и упрощённо, стоимость имущества определяется как сумма всех потенциальных (будущих) денежных потоков с учётом различных рисков их получения, приведённая к дате оценки с помощью метода дисконтирования.

Инвестору часто бывает действительно не важно, что покупать – его волнует именно доходность в соотношении с риском, что как раз отражает стоимость объекта, посчитанную доходным подходом.

Встречается в Сочи и такой экзотический способ определения цены продажи, который я бы немного грубовато и ненаучно определил как «основанный на хотелках» , в инфографике он указан, как оценка по-Сочински . И данный метод встречается в большинстве случаев. Применяя этот метод, собственник не оценивает ни качество объекта, ни потенциальные доходы, ни цены на похожие объекты, а просто определяет для себя, что он хочет получить, продав свою недвижимость. Выглядит это примерно так: «мне надо дом купить, двум дочерям по квартире, сыну участок – пусть строится… и деньги на стройку отложить… и машину поменять на хорошую…». И хорошо, если эта цена случайным образом окажется недалеко от реальной рыночной, но на практике она обычно бывает существенно выше, и такие объекты стоят годами, пока собственник не передумает их продавать, либо не снизит цену до приемлемого уровня, либо… иногда бывает, что рынок растёт, и рыночные цены в какой-то момент просто догоняют выставленную таким собственником цену (в этой ситуации возникает другая проблема – на вырученные от продажи деньги уже не удастся купить то, что планировалось изначально, но это уже совсем другая история…).

Итак, если вы решили купить гостиницу в Сочи и вам нужна экспертная оценка и подбор такой недвижимости, то вы можете обратиться в нашу компанию по контактам, указанным на сайте и лично ко мне Калашникову Василию.