Как должна проходить оценка гостиничной недвижимости

Работая в сфере продаж гостиниц и гостевых домов, довольно часто приходилось задаваться вопросом (а иногда и слышать его от потенциального покупателя): как определили такую стоимость? Исходя из чего? И если на этот вопрос не находится чёткого ответа, впору задуматься о том, как действительно определить цену на продаваемую гостиничную недвижимость.

Начну с небольшого экскурса в теорию. Итак, рыночную стоимость любого товара можно оценить тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным . Но существует еще и четвертый метод, самый неверный, но чаще всего встречающийся, назовем его условно «оценка по-Сочински» .

Четыре подхода оценки гостиничной недвижимости

Начнём с первого, затратного подхода . Суть его в том, что объект стоит столько, сколько стоит создать абсолютно идентичный объект на текущий момент. Логично? Вполне. Если продавец знает, что он затратил, например, 100 миллионов на создание некого объекта, он не будет продавать его дешевле. С другой стороны, если покупатель высчитал, что он может создать аналогичный объект за те же 100 миллионов, он не будет покупать на открытом рынке дороже этой цены. Основная проблема этого подхода в том (и это особенно очевидно как раз в оценке недвижимости и имущественных комплексов), что создать в настоящий момент абсолютно такой же объект физически невозможно. Но… посчитать с той или иной степени достоверности можно. Итак, сначала оцениваем стоимость земельного участка.

Там, где имеется развитый рынок земли, например центр Адлера или район Олимпийского парка, можно достаточно точно определить стоимость участка, исходя из его местоположения, размеров и иных характеристик. Дальше определяем стоимость строительства точно такого же здания по сегодняшним ценам, используя подробную информацию о характеристиках объекта и специальные оценочные методики, таблицы, формулы и пр. Делаем поправку на то, что оцениваемый объект создан не только что, а некоторое время назад, и в какой-то степени физически или морально устарел. Затем оцениваем стоимость всего движимого имущества и делаем такую же поправку на износ или устаревание. Если речь идёт о бизнесе, каким является любая действующая гостиница, определяем стоимость нематериального актива (если кратко – это «стоимость бренда», персонал, технологии, ноу-хау и пр). Складываем все составляющие, и получаем искомую величину – рыночную стоимость.

Второй подход – сравнительный. Суть его в том, что стоимость объекта определяется тем, сколько стоят подобные объекты на открытом рынке, и в данном случае совершенно не имеет значения, сколько было затрачено на его создание или будет затрачено на создание аналога. Справедливо? Более чем… Если рынок оценивает объекты по определённой цене, зачем продавцу и покупателю другая информация для определения стоимости актива? Но так как абсолютно идентичного объекта на открытом рынке мы точно не найдём, опять возникает вопрос точности, и для этого и существуют специальные оценочные методики и технологии. На рынке нужно найти объекты, максимально сходные с оцениваемым, взять их стоимости (причём, желательно, чтобы это были цены реальных сделок, а не просто предложений с сайта), и с помощью специальных коэффициентов и поправок привести их к стоимости оцениваемого объекта. В этом коротком обзоре я, безусловно, опускаю много важных деталей, но поверьте, что в оценочной деятельности, как и в любой другой, существует много профессиональных секретов и хитростей, которые помогают сделать расчёт максимально точным и эффективным.

Третий подход к оценке – доходный – гласит, что имущество стоит столько, сколько оно может принести доходов. Этот подход применим только к тому имуществу, которое в принципе применяется для извлечения прибыли, и здесь наши гостиницы и гостевые дома в Сочи, да и не только в Сочи, оказываются как раз «на своём месте». Ведь любой коммерческий объект приобретается именно для того, чтобы он приносил доход, а не для того, чтобы просто радовать глаз собственника. И здесь можно сравнить абсолютно разные объекты – например, склад, магазин, цех и гостиницу, а можно в этот ряд ещё грузовой автомобиль добавить, и, например интернет-магазин или другой виртуальный бизнес. Если опять же очень грубо и упрощённо, стоимость имущества определяется как сумма всех потенциальных (будущих) денежных потоков с учётом различных рисков их получения, приведённая к дате оценки с помощью метода дисконтирования.

Инвестору часто бывает действительно не важно, что покупать – его волнует именно доходность в соотношении с риском, что как раз отражает стоимость объекта, посчитанную доходным подходом.

Встречается в Сочи и такой экзотический способ определения цены продажи, который я бы немного грубовато и ненаучно определил как «основанный на хотелках» , в инфографике он указан, как оценка по-Сочински . И данный метод встречается в большинстве случаев. Применяя этот метод, собственник не оценивает ни качество объекта, ни потенциальные доходы, ни цены на похожие объекты, а просто определяет для себя, что он хочет получить, продав свою недвижимость. Выглядит это примерно так: «мне надо дом купить, двум дочерям по квартире, сыну участок – пусть строится… и деньги на стройку отложить… и машину поменять на хорошую…». И хорошо, если эта цена случайным образом окажется недалеко от реальной рыночной, но на практике она обычно бывает существенно выше, и такие объекты стоят годами, пока собственник не передумает их продавать, либо не снизит цену до приемлемого уровня, либо… иногда бывает, что рынок растёт, и рыночные цены в какой-то момент просто догоняют выставленную таким собственником цену (в этой ситуации возникает другая проблема – на вырученные от продажи деньги уже не удастся купить то, что планировалось изначально, но это уже совсем другая история…).

Итак, если вы решили купить гостиницу в Сочи и вам нужна экспертная оценка и подбор такой недвижимости, то вы можете обратиться в нашу компанию по контактам, указанным на сайте и лично ко мне Калашникову Василию.

Назад в блог

Заказать звонок

Ваше имя
Ваш телефон
Нажимая кнопку «Отправить», я даю свое согласие на обработку персональных данных

Читайте также

01.07.2017

近年来索契的住宅房地产需求大幅增长, 特别是红波利那亚的。 这就是为什么要购买房地产的很多邻国和远邻国公民联系我们房地产公司。 俄罗斯联邦现行法律详细地规定外国公民(非居民的)购置房产的问题。 根据民事和土地立法的一般规定,外国公民有权利占有位于俄罗斯境内的任何动产或不动产。 这外国公民有权利购置地产,继承它们, 实现土地转让。 然而法律规定某些限制 ,比如非法入境的外国人每有权利购置房产。

Читать
05.08.2019

В рамках данного исследования были поставлены задачи составить объективную картину, предоставляемых форматов питания в отелях и гостевых домах Адлерского района Сочи. В рамках мониторинга предложений, которое осуществлялось по нескольким независимым источникам (booking.com, ostrovok.ru, agoda.com, а также ряд сайтов, которые администрируются отелями) был проведен анализ стоимости предложений в зависимости от формата питания.

Читать
03.03.2018

С момента проведения XXII Зимних Олимпийских игр туристический поток и желающих переехать на постоянное место жительства в Сочи увеличился в десятки раз. Кто-то решается на окончательный переезд, кто-то едет по туристической путевке, кто-то пожить несколько месяцев, многие купить для себя квартиру или дом для отдыха, а кто-то с целью инвестиций и бизнеса.

Читать

Похожие предложения

ID 01454
ул. Черниговская, Адлер Центр Адлера
6 800 000 100 000 за м²
Смотреть
ID 02195
ул. Ружейная, Адлер, пгт Сириус
9 000 000 342 205 за м²
Смотреть
ID 02648
Молдовка, ул. Ивановская
21 000 000 175 000 за м²
Смотреть
ID 02691
Чайсовхоз, ул. Петрозаводская
5 500 000 183 000 за м²
Смотреть
ID 02269
ул. Голубые Дали Адлер Голубые дали
2 100 000
Смотреть

Новости и лучшие предложения со скидкой!

Ваше имя
Эл. почта
Нажимая кнопку «Получать предложения», я даю свое согласие на обработку персональных данных

Заказать показ

Ваше имя
Укажите корректный
Эл. почта
Укажите корректный
Телефон
Укажите корректный
Нажимая кнопку «Отправить», я даю свое согласие на обработку персональных данных

Отправить подборку

Эл. почта
Укажите корректный

Используя этот веб-сайт, Вы даете согласие на обработку файлов cookie, пользовательских данных в целях корректного функционирования сайта и проведения статистических исследований.