Президент России Владимир Путин в 2017 году поручил разработать перечень мер, которые позволят в ближайшие несколько лет отказаться от долевого строительства. Планируется, что встать на новые рельсы рынок должен за три города.
Основное отличие новой системы от старого формата работы состоит в том, что девелоперы больше не смогут привлекать для строительства своих объектов денежные средства дольщиков. Финансовыми помощниками строителей через 3 года должны стать банки.
Главной целью подобных мер является поиск решения проблемы так называемых обманутых дольщиков. Благодаря такой схеме покупатели жилья в новых домах смогут сразу оформлять свои новые квадратные метры в собственность, так как приобретаться они будут в готовом состоянии, а не на этапах “котлована” или “забора”. Таким образом, в идеале риск россиян должен быть нулевым.
Основной сложностью для всех заинтересованных сторон является ответ на два основных вопроса:
- Как сделать так чтобы недвижимость была доступна россиянам?
- Как сделать так чтобы банки выдавали кредиты под минимальные проценты?
По данным экспертов агентства недвижимости “Мандарин”, порядка 70-80 процентов сделок на первичном рынке проходит с помощью заключения договора долевого участия. Покупая квартиру по такой схеме, дольщик фактически становится инвестором проекта.
На данный момент, строительство жилищных объектов финансируется из нескольких основных источников. Первое - деньги дольщиков, которые зачастую составляют до половины всех средств. Таким образом, застройщик вынужден всеми правдами и неправдами продавать жилье чтобы получить оборотные средства для ведения работ. Второе - заемные средства банков. По оценкам экспертов, обычно их доля составляет около 20-30%. Третьим источником являются собственные средства компаний.
Новая схема, к которой призвал обратиться Президент страны, предполагает, что основная часть финансирования будет осуществляться за счет банков. Важно отметить, что проектное финансирование вовсе не означает, что банки будут выдавать кредит застройщикам под какой-то серьезный процент. Ставки для таких операций должны быть на существенно более низком уровне.
Система проектного финансирования в идеале снимет риски дольщиков и государство, которое из-за различных факторов получали сотни, а то и тысячи обманутых дольщиков. Кроме того, такая форма работы будет означать, что в случае если, у застройщика возникнут проблемы до достраивать объекты будет не государство, а банки.
Появление Фонда защиты прав дольщиков стало первым этапом перехода на новые рельсы. Планируется, что вторым этапом станет вступление в силу поправок в 218 Федеральный Закон. Кроме того, российские власти планируют создать в стране единый орган, который будет следить за строительным рынком. Далее же чиновники разработают план того, как банки будут осуществлять финансирования строительных проектов. Этот вопрос является важным, так как дольщики вкладывают львиную долю средств в строительство и заменить её банкам будет весьма сложно. По оценкам экспертов, ежегодно россияне вкладывают в новостройки от 3,5 до 4 трлн рублей.
Также участники рынка высказывают опасение, что новые правила работы на первичном рынке России окажет значительное влияние на цены на жилье. Например, сразу после обнародования инициативы Президента, многие эксперты заявили, что стоимость квадратных метров в стране может вырасти на 25-40%. Конечно, в этом случае говорить о доступности жилья будет крайне сложно.
Для избежания такого скачка цен многие эксперты рекомендуют подготовить программу государственной поддержки проектного финансирования в жилой сфере.
Стоит отметить, что в западных странах система проектного финансирования жилья уже давно работает. Дома возводятся на земные средства, а деньги покупателей аккумулируются на специальных эскроу-счетах. После того, как дом передан новым владельцам деньги с этих счетов поступают строительной компании.
