Задачи: комплексно проанализировать арендный рынок недвижимости в локации Красная поляна (Сочи).
Разделы:
- Частная аренда (апартаменты, квартиры, частные дома, коттеджи);
- Средние предприниматели (гостевые дома, несколько квартир, апартаментов);
- Крупные сети (отели, крупные собственники).
Итогом исследования должны стать:
- Выводы о стоимостных разницах предложений;
- Выявить разницу в подходах по работе с клиентами;
- Выявить затоваренные и дефицитные сегменты арендного рынка.
Источники: Avito.ru, Sutochno, Booking, Hotels, Trivago
Красная поляна - главный горнолыжный курорт Российской Федерации. На данный момент составить конкуренцию по разным показателям не может ни одна из других аналогичных функционирующих рекреационных зон. В связи с этим, интерес инвесторов, работающих в сфере услуг для отдыхающих к этой локации крайне высок. Аналитики нашей компании провели масштабное исследование рынка недвижимости в Красной поляне.
В рамках исследования нами был проведен мониторинг данных по ряду источников с целью получить объективную картину на рынке арендного жилья Красной поляны, а также в сегментах продажи коммерческих объектов. Помимо предложений в частном секторе нами были рассмотрены предложения, предпринимателей “средней руки”, которые управляют несколькими объектами в локации, а также проведен анализ предложений номерного фонда в крупных сетях.
В рамках первого графика отображены результаты мониторинга ценовых предложений, которые экспонируются на таких ресурсах как Авито, Суточно и Букинг. Из данного графика очевидно, что наиболее высокие средние ставки встречаются в сегменте многокомнатных квартир и апартаментов. Вместе с тем отмечаем, что рост средних ставок на лоты в сегментах студийного формата, объектов с одной и 2-мя спальнями растет не так заметно, как в случае с трехкомнатными объектами. Данный факт свидетельствует о том, что конкуренция между объектами небольшого формата (студии, 1 ком. кв., 2 комн. кв) достаточно высок, поэтому собственники не имеют возможно повышать цены без оглядки на рынок.
В рамках Графика №2 отображена информация о площади предлагаемых объектов. Согласно исследованию этого параметра также очевидным является то, что площадь объектов растет в зависимости от комнатности предложения. Однако вместе с тем отмечаем, что наиболее существенный рост метража происходит в сегменте многокомнатных предложений. Также, как и в ситуации с ценами - метры в форматах квартир от студийного формата до 2-х комнатных квартир достаточно скромен. Так, минимальная площадь студий находится на уровне 24 квадратных метров, а минимальная площадь двухкомнатных объектов едва превышает 30 “квадратов”.
В таблице №3 представлена информация по рынку долгосрочной аренды в локации Красная поляна. На данный момент объекты студийного формата недоступны для предложения. В большей степени мы связываем это с тем, что собственники таких лотов настроены на сдачу своих объектов исключительно в формате краткосрочной аренды.
Общий объем лотов, которые предлагаются в долгосрочную аренду на январь 2019 года составляет всего 31 объект. Наиболее широко представлены лоты с одной и двумя спальнями (14 и 12). Количество многокомнатных лотов составляет всего 5 шт.
Таблица № 3 – Отражение рынка долгосрочной аренды 2019
| Апартаменты, квартиры | ||||||
| Формат | Средняя ставка, тыс руб/мес. | МИН, ставка, тыс руб/мес. | Макс, ставка, тыс руб/мес. | Средняя площадь, м2 | МИН, площадь, м2 | МАКС, площадь, м2 |
| Студии | - | - | - | - | - | - |
| 1 спальня | 38,9 | 20 | 70 | 42 | 31 | 52 |
| 2 спальни | 44,75 | 35 | 62 | 48,33 | 31 | 70 |
| 3 спальни | 68,75 | 15 | 150 | 110,5 | 56 | 200 |
В сегменте отдельных домов, которые доступны к посуточной аренде в локации Красной поляна на период января 2019 года доступны 63 объекта различного формата. Наиболее широко представлены частные дома и коттеджи (23, 26 шт). Существенно более низкий объем предложений можно встретить в формате объектов Шале, Вилл и Таунхаусов. На три типа таких объектов приходится 14 лотов.
В таблице №4 представлены данные уровня средних ставок, которые актуальны в январе 2019 года. Так наиболее бюджетные ставки можно найти в сегменте шале и частных домов. Здесь ставки от 28,8 до 30,5 тысяч рублей в сутки. Наиболее же высокие ставки в сегменте коттеджей (таунхаусы выводим за скобки в связи с незначительностью объема предложения - 2 лота).
Таблица № 4 – Уровень средних ставок аренды частных домов на январь 2019
| Дом, коттедж | Средняя ставка, тыс руб/сутки | МИН, ставка, тыс руб/сутки | Макс, ставка, тыс руб/сутки | Средняя площадь, м2 | МИН, площадь, м2 | МАКС, площадь, м2 |
| Дом | 30,5 | 11 | 50 | 535 | 70 | 1000 |
| Коттедж | 45,5 | 5 | 86 | 475 | 90 | 890 |
| Шале | 28,85 | 11,7 | 46 | 280 | 120 | 300 |
| Вилла | 47 | 44 | 50 | 500 | 200 | 800 |
| Таунхаус | 95 | - | - | 120 | - | - |
Апартаменты, квартиры, дома (средние предприниматели)
Объем предложения апартаментов квартирного типа в Красной поляне насчитывает порядка 132 предложений. (на конец января 2019 года). Вероятно, что общий объем предложений меняется в зависимости от сезона. Так, в периоды высокого спроса количество предложений растет. Интересно, что многие собственники в данной локации пользуются услугами управляющих компаний или частных лиц, которые постоянно проживают в локации и готовы за плату осуществлять всю работу по контролю за недвижимостью. (См. Доверительное управление недвижимостью в Сочи )
Объем предложения частных домов различного формата, который осуществляют различные предприниматели составляет 32 шт (на конец января 2019 года).
В Графике №5 представлены данные о средних суточных ставках на аренду апартаментов квартирного типа, которые экспонируются от лица индивидуальных предпринимателей или управляющих компаний. Среди интересных особенностей стоит выделить тот факт, что средние ставки на посуточную аренду находятся под влиянием разнонаправленных трендов. Так, наиболее существенно разница проявляется в сегменте лотов с двумя спальнями.
В рамках мониторинга ценовых предложений в сегменте частных предложений и предложений от предпринимателей стало понятно, что средние ставки заметно различаются и в некоторых случаях, например, в сегменте лотов с несколькими спальнями разница в средних значениях составляет 5-6 тысяч рублей. Эти данные представлены в таблице №6 (частные предложения) и в таблице №7 (предложения предпринимателей).
Таблица № 6
|
Таблица № 7
|
Таблица № 8
|
В Таблице №8 представлены данные о средних стоимостных значениях на номера в отелях, которые расположены в локации Красная поляна. Данные о ценах собирались с нескольких профильных агрегаторов предлагающих оформление бронирования номеров через сайт (booking.com, hotels.com, trivago.ru). В рамках данного мониторинга стало очевидно, что в локации заметен раздел между дорогими предложениями и предложениями, которые ориентированы на средний класс. Так, средняя ставка на суточное проживание в отелях уровня 3 звезды обойдется примерно в 4 раза дешевле, чем в объектах более высокой звездности. Отметим, что в рамках отелей высокой звездности также существуют более бюджетные предложения, но средняя цена находится на высоком уровне из-за большого числа фешенебельных отелей.
Итоги исследования:
Основным итогом, который стал очевиден после проведения мониторинга предложений лотов от частных лиц и предпринимателей стало наблюдение о том, что ставки на частные объекты существенно ниже. Данный факт связан с тем, что владельцы недвижимости в Красной поляне основным своим преимуществом видят возможность снижения цены за счет отсутствия ряда обязательных расходов (налоги, меньшие расходы на рекламу, отсутствие ряда сервисных удобств, которые представлены у индивидуальных предпринимателей).
Наибольший рост средних ставок на лоты от частных владельцев недвижимости зафиксирован в сегменте многокомнатных лотов. Вместе с тем отметим, что данный факт усиливается тем, что общий объем предложения многокомнатных лотов в Красной поляне достаточно невелик. Так, на данный момент, количество многокомнатных квартир, которые предлагаются частными лицами ниже, чем объем предложения в сегменте лотов студийного формата и жилья с 1-ой спальней составляет почти 7 раз (12 против 76 лотов).
Отдельно отметим, что большинство владельцев недвижимости в Красной поляне сдают свои объекты посуточно. Так, в сегменте краткосрочной аренды составляет 136 предложений, а в сфере длительной аренды - 31 предложение. Общие данные представлены в таблице №9.
Таблица № 9
| Краткосрочная аренда | |
| Общий объем предложений | 228 |
| Посуточно | 136 |
| Долгосрочно | 31 |
| Разбивка по форматам объектов | |
| Студии | 30 |
| 1 спальня | 80 |
| 2 спальни | 71 |
| 3 спальни | 19 |
| Загородные дома | |
| Авито, кол-во предложений | 53 |
| Дом | 23 |
| коттедж | 26 |
| Дача | 0 |
| Таунхаус | 4 |
В Таблице №10 представлены данные по объему предложения в сегменте долгосрочной аренды. Важным моментом здесь является, что студийный формат здесь не представлен. Отметим, что большинство собственников недвижимости в Красной поляне настроены исключительно на краткосрочную аренду. Исключения делаются исключительно для недвижимости низкого качества, например, у объектов, которые располагаются вдалеке от горного кластера и где отсутствуют элементарные бытовые удобства. Также собственники готовы сдавать объекты на длительный период в низкий сезон. Интересно также то, что на сайте Авито в разделе “Сниму” есть ряд запросов от желающих арендовать объект в длительную аренду.
Таблица № 10
| На длительный срок | |
| Общий объем предложений | |
| Апартаменты, квартиры | |
| Общий объем предложений | 31 |
| Студии | 0 |
| 1 спальня | 14 |
| 2 спальни | 12 |
| 3 спальни | 5 |
| Загородные дома | |
| Общий объем | 17 |
| Дом | 9 |
| коттедж | 6 |
| Дача | |
| Таунхаус | 2 |
В рамках исследования предложений частных домов в Красной поляне удалось установить, что наибольший объем предложения экспонируется в сегменте коттеджей. Вместе с этим некоторые типы домов практически или полностью отсутствуют на рынке аренды. Так, например, количество таунхаусов, которые являются модным форматом присутствует всего несколько лотов, которые к тому же выставлены одним собственником по одной цене. Также полностью отсутствует предложение в сегменте дач – это напрямую связано с высокими темпами строительства в Сочи. Так, где еще недавно были настоящие дачи и поселки, сегодня располагаются элитные коттеджи.
В сегменте аренды объектов, которые предлагаются предпринимателями отмечаются более высокие ставки по сравнению с сегментом частной аренды. Согласно нашему исследованию стоимость в некоторых сегментах может измеряться не в %, а в разах. Например, снять многокомнатный лот у “частника” можно по ставке в 5-6 тысяч рублей, а аналогичный у предпринимателя может обойтись в 10-12 тысяч рублей.
Наиболее дорогим сегментом является сфера предложений номеров в отелях Красной поляны. Усредненная стоимостная разница между наиболее дешевыми и наиболее дорогими предложениями может составлять 4-6 раз.
Также небольшой объем представленных лотов свидетельствует о том, что основная масса арендных предложений была распродана задолго до начала сезона и сохраняется устойчивый тренд определенного роста арендных ставок на курортах Красной поляны и в сегменте частных предложений.
