Далеко не все участники правоотношений в сфере аренды жилья хорошо ознакомлены с комплексом своих прав и обязанностей (правовым статусом), равно как и с налоговыми послаблениями. Закон устанавливает, что доходы, получаемые регулярно, являются налогооблагаемыми суммами. Однако необходимо понимать, есть ли какие-либо налоговые вычеты для людей, индивидуальных предпринимателей, занимающихся сдачей в аренду объектов недвижимости.
Для полного уяснения этих моментов следует обратиться к диспозициям, отраженным в 218 статье Налогового кодекса. Законом предусматривается семь блоков вычетов:
- социальные;
- базово-стандартные;
- инвестиционные;
- профессионального характера;
- имущественные и другие - согласно списку из НК РФ.
При оформлении соглашения аренды и получении дохода от имущественного найма жилья, арендодатель может рассчитывать на налоговые вычеты, подпадающие под действующие законные предпосылки.
Случаи налоговых вычетов
Представим ситуацию, что арендатором является некое предприятия. В этом случае может быть предоставлен налоговый вычет в размере 3 000 рублей за месяц определенного налогового периода. Однако это произойдет в случае, когда налогоплательщик относится к отдельно перечисленным категориям лиц. Их полный список узнать можно из. 1 п. 1 ст. 218 НК РФ.
Также есть основания для предоставления таких вычетов в случае, если лицо подпадает под категорию, отраженную в пп. 2 п. 1 ст. 218 НК РФ - тогда вычет из налогов в стандартные 500 рублей обеспечат за каждый месяц отчетного периода.
Отдельно целесообразно упомянуть о налоговых вычетах, распространяющихся на случаи наличия несовершеннолетних детей.
За месяц отчетного налогового периода вычет будет распространяться усыновителя, одного из супругов родителя и его самого, а также усыновителя. Предусмотрены следующие размеры послаблений:
- 1 400 рублей предусматривается на при появлении первого ребенка;
- аналогичная сумма — на второго ребенка;
- на третьего и всех последующих детей - по 3 000 рублей.
Существуют дополнительные нормы в случае, если до 18 лет ребенок является инвалидом, равно как и студентом, аспирантом, будучи инвалидом II и I групп до достижения 24-летнего возраста. На эту категорию лиц устанавливается сумма вычета в 12 000 рублей.
Одновременно налоговый вычет будет распространяться на приемных родителей. опекунов, супруга приемного родителя. Устанавливаются следующие размеры послаблений и основания для их получения:
- на первых двух детей устанавливается размер в 1 400 рублей;
- на последующих детей - 3 000 рублей;
- как и в перечисленных выше основаниях для детей-инвалидов до 18 лет и аспирантов-инвалидов, студентов-инвалидов до 24 лет - 6 000 рублей.
Встречаются случаи, когда усыновитель, опекун, родитель в силу определенных обстоятельств является единственным для ребенка. В этом случае он имеет право предоставление ему двойного размера вычета. Он должен предоставить для этого в территориальный налоговый орган документы, подтверждающие его семейный статус, дающий право на такие льготы. С другой стороны, при вступлении лица в брак он теряет основание на такие привилегированные налоговые вычеты. Для предоставления каждого из разновидностей налогового вычета необходимо не только предоставление подтверждающих документов, но и подача письменного заявления.
Если ребенок, дающий основания на предоставление льгот, проживает за пределами российской территории, то подтверждающий его нахождение в другой стране акт выдается органами этого государства. При этом он должен быть подтвержден консульским учреждением России на территории страны-нахождения ребенка в общем порядке.
Законом также предусмотрены и ограничения по доходу человека, претендующего на налоговые вычеты. Так, налоговый вычет будет действовать лишь до того месяца, когда доход лица, исчисленный постепенно нарастающим итогом с начала отчетного налогового периода, стал выше показателя в 350 000 рублей. Как только эта сумма оказывается выше, со следующего месяца применение налогового вычета не будет возможным, хотя для этого и могут быть стандартные основания, отраженные в Налоговом кодексе.
Главные правила предоставления вычета
Максимальный из возможных вычетов предоставляется лицам, указанным выше, в том случае, если они имеют сразу несколько оснований на него.
Стандартный вычет на детей, который регламентируется пп. 4 п. 1 ст. 218 НК, должен быть обеспечен вне зависимости от предоставления вычета, регламентированного пп. 1 и 2 ст. 218 НК РФ.
Основанием для предоставления вычета являются заявление резидента и комплект документов, обосновывающие наличие у него таких правомочий.
Если на протяжении отчетного налогового периода налоговые вычеты стандартного типа налогоплательщику не были предоставлены, или это было сделано не в полном размере вопреки нормам НК РФ, то после окончания налогового периода в процессе предоставления налоговой отчетной декларации и прочих обосновывающих документов, орган контроля производит повторный скорректированный расчет.
В целом для определения оснований для налоговых вычетов в каждом индивидуальном случае лучше обращаться к специалистам. В агентстве недвижимости "Мандарин" вам помогут решить эти вопросы.
Новое в законе
Вместе с тем властями изыскиваются эффективные методы, которые бы заставили собственников оплачивать налоги со сдачи жилья в аренду. В Минстрое задумались над тем, чтобы привлечь к этому и арендаторов. Так, им предложат получать налоговый вычет из оплаты стоимости аренды в фиксированных 13%. Получить вычет смогут лица, которые не успели или не смогли оформить его при покупке дома или квартиры. В процессе аренды его можно будет полностью оформить, если он ранее не был получен в полном объеме.
Сумму вычета для арендаторов планируется сделать аналогичной сумме при приобретении жилья – то есть 13 процентов от расходов, однако налоговый вычет осуществляется из налоговой базы в 2 миллиона рублей. Таким образом, в течение нескольких лет наниматель получит возможность возместить себе 260 000 рублей. Эта сумма в размере 13 процентов от двух миллионов - больше возмещение не допускается.
Если подсчитать, то аренда однокомнатного жилья при средней стоимости в 30 тысяч потребует понести расходы в размере 360 000 р. в год для нанимателя. Размер налогового вычета будет эквивалентен 46 800 рублям. Однако возместить налоги получат возможность лишь арендаторы, которые не пользовались системой налогового вычета при приобретении недвижимости. В качестве основания для осуществления перерасчета и получения вычета, наниматель должен представить в компетентный орган договор об аренде, а также платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы.
Следует понимать, что для владельцев жилых объектов, которые сдают их в аренду, такая ситуация может обернуться включением их жилья в базу налоговых служб в качестве объекта, с помощью которого лицо занимается предпринимательством. Тогда вне зависимости от периода нахождения квартиры в собственности, ее обладателю необходимо будет оплатить подоходный налог.
Если квартира сдавалась в аренду постоянно, то все же большая вероятность того, что налоговый орган ее квалифицирует так, как описывалось выше. Тогда и чистая продажа квартиры в последующем аналогично будет расцениваться как прибыль от бизнес-деятельности. При этом письмо Министерства финансов РФ 11.06.2015 № 03-04-05/33984 будут способствовать укреплению этой позиции.
Важный момент, который следует уяснить, состоит в том, что если договор имущественного найма жилья налоговые госорганы будут считать формой предпринимательской деятельности, то лицо, которое впоследствии вознамериться его продать, не сможет рассчитывать на применение той или иной льготной формы налогообложения даже в том случае, если бы оно формально и имело на это право в качестве физлица. В результате стороны соглашения будут искать возможность договариваться о взаимовыгодных условиях и скидках в обмен на то, что регистрация сделки не будет произведена. Вряд ли стоит считать желание нанимателя применить налоговый вычет каким-либо серьезным доводом для собственника, из-за которого он не станет заключать договор. Вместе с тем, инициативы на законодательном уровне еще обсуждаются.
