Обзор рынка вторичной недвижимости в Адлерском районе города Сочи (Вторичный рынок квартир в Адлере)

Рынок вторичной недвижимости в Адлерском районе города Сочи является достаточно обширным, но, в то же время, достаточно сложным. С запросом купить квартиру Адлере вторичное к нам обращается каждый третий клиент и большинство ориентируется на ценовую политику с различных сайтов объявлений. Но ситуация в корне отличается от того, что представлено на этих самых сайтах. Ниже объясним почему.

Возьмем для примера дом, расположенный по адресу улица Просвещения, дом 84 (ЖК Афродита). Это очень известный дом среди отдыхающих и тех, кто хотел бы приобрести квартиру именно в данном доме. Стоимость квартир в этом доме начинается от 130 000 рублей за один квадратный метр. А площади на всех этажах типовые: 52 м²; 54,2 м²; 110,3 м²; 95,75 м²; 112,3 м². Вот, собственно, типовой план этого дома:

А что же мы видим на сайтах объявлений?

А что же мы видим на еще более популярном сайте объявлений?

Можно заметить, что «продавец», даже не удосужился написать реальные площади квартир, не говоря уже о стоимости.

Всё это несуществующие объявления, цель которых заманить клиента, поймать звонок, а потом сказать мол извините, эта квартира уже продана и давайте я вам подберу другой вариант или дожать в офисе и предложить уже взять к примеру кредит или ипотеку. Только этот вариант будет совсем не таким, как вам представлялось. Безусловно, такое встречается и на вполне авторитетных ресурсах агентств недвижимости, но это небольшой процент. Много зависит еще и от самого агентства. Искать вторичное жилье в Адлере на досках объявлений ни в коем случае нельзя, так как в 90% случаев, это так называемые Фейки (от англ. Fake – подделка) или по-русски «Фонари».

В реальности же дешевле 6 500 000 рублей за квартиру в этом доме найти ничего невозможно. Это реалии рынка.

Итак, хватит о плохом! Попробуем разобрать вторичный рынок квартир в Адлере на конкретных вопросах наших клиентов.

Почему так мало вторичного жилья в Адлере?

Сочинский рынок недвижимости, как и рынок недвижимости Адлера начал широко развиваться примерно с 2011-2012 года, когда стали понятны перспективы проведения XXII Зимних Олимпийских игр в Сочи, которые кстати говоря, проходили именно в Адлерском районе – Олимпийский парк, разумеется и Красная Поляна.

Большого фонда вторичного жилья за это время физически не сформировалось, что в принципе и объясняет малое количество предложений. Но они все-таки есть. Есть предложения и в совершенно старых домах, а есть предложения в домах, которые были введены в эксплуатацию в ближайшие годы.

Найти хороший вариант вторичного жилья в Адлере достаточно сложно, но все зависит от того на сколько профессионально агентство недвижимости, в которое вы обратились, подходит к данному вопросу.

Я слышал, что на вторичном жилье в Адлере риэлторы зарабатывают огромные деньги – а для чего мне переплачивать?

На самом деле все обстоит абсолютно иначе. Любое уважающее себя агентство недвижимости не будет ставить огромную комиссию ни при каких обстоятельствах. Ведь цель удовлетворить потребности и покупателя, и продавца.

Если оценить квартиру выше стоимости рынка, то ее можно продавать годами. А для чего тогда продавцу обращаться в агентство недвижимости, если оно не может продать его квартиру? В любом случае стоимость определяется в реалиях рынка, и высоких наценок в априори быть не может.

Опять же все зависит от политики агентства недвижимости или отдельного риэлтора.

В последние несколько лет собственники сами определяют сумму вознаграждения для агента и никакими способами выше стоимость поставить не получится. Безусловно, в интернете много рассуждений на тему – вторичное жилье в Адлере купить, но реальность, как показывает практика, абсолютно другая.

Кто оплачивает услуги агентства недвижимости при покупке вторичного жилья в Адлере?

Услуги агентства недвижимости оплачивает строго продавец. Так уж принято не только в Адлере, но и во всем Большом Сочи. В отличии от других регионов РФ, где услуги оплачивает соискатель недвижимости, а иногда и соискатель недвижимости, и продавец.

Сколько стоит вторичное жилье в Адлере?

Вторичное жилье в Адлере подразделяется на два типа: с ремонтом и без ремонта. Купить квартиру вторичное в Адлере без ремонта – это значит, что либо, квартире требуется капитальный ремонт, либо она перепродается в сданном доме в черновом варианте.

Стоимость квартир на вторичном рынке в Адлере определяется следующими факторами:

• Расположение дома – чем ближе дом расположен к центру основных локаций Адлера и чем ближе к морю – тем выше цена квартиры в этом доме;
• Класс самого дома – эконом, бизнес, элит – здесь можно обойтись и без объяснений;
• Территория дома – если территория дома оборудована бассейном, зоной барбекю, спортивной площадкой и имеется охрана, то соответственно, стоимость квартиры в таком доме будет выше, чем в доме, в котором ничего нет на территории. Ведь все эти затраты закладываются в стоимость самой квартиры.
• Этаж квартиры – чем выше расположена квартира, тем выше ее стоимость;
• Видовые характеристики – чем они выдающееся, тем выше цена;
• Состояние ремонта и наличие мебели – чем лучше и качественней сделан ремонт и чем лучше мебель и техника в предлагаемой квартире, тем она будет дороже. Все эти затраты включены в стоимость квартиры.

Стоимость вторичного жилья в рублях за один метр квадратный в разрезе районов Адлера в средних ценовых показателях:

*Учитывается вторичное жилье с ремонтом и без ремонта

Стоимость вторичного жилья, приведенная в таблице и на графике выше, является усредненной. В некоторых районах стоимость такая высокая за счет предложения апартаментов и квартир Элит – класса. В реальности стоимость колеблется в следующих пределах:

• Центр Адлера от 65 000 р/м² до 215 000 р/м²;
• Голубые дали от 63 000 р/м² до 157 000 р/м²;
• Курортный городок от 73 000 р/м² до 215 000 р/м²;
• Чайсовхоз от 66 000 р/м² до 112 000 р/м²;
• Олимпийский парк от 90 000 р/м² до 380 000 р/м²;
• Красная поляна от 60 000 р/м² до 330 000 р/м²;
• Блиново от 62 500 р/м² до 115 000 р/м²;
• Веселое от 63 000 р/м² до 118 000 р/м²;

Почему большинство риэлторов на YouTube и в интернет против вторички в Адлере?

Вторичный рынок в Адлере, как в Большом Сочи – рынок трудный и сложный. Куда проще продавать новостройки, не беспокоясь о том, какую именно квартиру предложить клиенту, чтобы удовлетворить его потребности по массе параметров, превышающих запросы на новостройки.

Как правило, нужно учесть состояние ремонта, этажность, видовые характеристики, наличие или отсутствие мебели и техники, бюджет и прочее. А если сложить все эти параметры, то найти вторичное жилье в Адлере, полностью удовлетворяющее потребностям клиента является очень трудной задачей.

А ведь здесь идет и большая работа с собственниками вторички в Адлере – нужно постоянно обновлять базу, проводить сложные сделки – например через ГУНО, собирать документы для ипотеки, проверить квартиру на предмет «чистоты документов» и многое многое другое.

Отдел продаж новостроек в Адлере имеет определенный режим работы и совсем не нужно беспокоиться о том сможет собственник показать квартиру в то время, когда клиент этого желает, или нет!

Необходимо проверить квартиру на наличие/отсутствие задолженностей по лицевым счетам, наличие зарегистрированных граждан, прописаны ли несовершеннолетние дети, находится ли квартира под задатком/обременением/отчуждением, проверить документы всех собственников и так далее, все зависит от сложности сделки.

А возникший феномен «отложенного клиента» в последние годы, куда усложняет задачу. Ведь в среднем продажа вторичного жилья в Адлере от входящего звонка до совершения сделки составляет 3-8 месяцев.