Для правильного понимания этого правового института необходимо разобраться в том, из чего он состоит. В рамках доверительного управления собственник объекта недвижимости вне зависимости от его назначения передает права на управление этим объектом третьему лицу. В качестве такового может выступать как дееспособный гражданин со статусом инд. предпринимателя, так и компания. Главная цель такой передачи – получение прибыли от объекта без затрат собственных ресурсов. Собственник объекта не затрачивает свои усилия – все действия, направленные на получение профита, осуществляются рантье, то есть доверительным управляющим.
Виды недвижимости, подлежащие передаче компании в рамках доверительного управления в Сочи или Адлере
Ограничений на тот или иной вид недвижимости в этом плане с точки зрения законодательства нет. Самое главное, чтобы недвижимость имела какую-то ценность. Если учитывать специфику региона и пытаться выделить объекты в отдельные категории, то они могут быть такими:
- сданные в эксплуатацию частные квартиры;
- отели, гостиницы, пансионаты и так далее – вне зависимости от их класса и звездности;
- объекты недвижимости свободного назначения;
- офисные здания;
- земельные участки с кадастровым номером, предназначенные для организации разных мероприятий и других целей;
- объекты промышленного и производственного назначения (сюда можно отнести как земельные участки, так и строения);
- залы для проведения конференций и презентаций;
- другие объекты, не указанные в настоящем перечне.
Полномочия управляющих компаний в Адлере и Сочи
Передача в доверительное управление описанного выше имущества не только порождает права рантье в Адлере или Сочи. Параллельно с этим наступают и другие юридически значимые последствия. Например, компания-получатель становится ответственной за обеспечение сохранности переданного ей имущества. Безусловно, все моменты, связанные с получением и передачей объекта, фиксируются письменно и регламентируются соглашением. В акте приема-передачи должны быть указаны все важные моменты. В части, не покрытой сделкой, правоотношения регулируются действующими нормами закона. Но в общем материальная ответственность возлагается на местную УК (управляющую компанию).
Как следствие, в ее компетенцию входит детальный контроль всех технических характеристик строения и помещения, своевременная реакция на внештатные ситуации (сбои с подачей электроэнергии, прорыв трубы и так далее). Управляющая компания должна обеспечить для исполнения этих функций соответствующий состав специалистов, гарантируя их взаимозаменяемость.
Также вместо собственных сотрудников может быть заключен договор с компанией, которая будет реагировать на подобные происшествия. В задачи УК в равной степени входит привлечение потенциальных арендаторов на ваше помещение. УК должна нести расходы в этой части за свой счет. Все аспекты сотрудничества дополнительно регламентируются в договоре в индивидуальном порядке.
Функции УК в Сочи и Адлере
Управляющие компании, как отмечалось выше, сами ведут поиск арендаторов помещений, с этой целью проводя рекламные кампании. При вступлении в правоотношения с арендатором специалисты УК должны подготовить договор, защищающий права управляющей компании, заключить его и сопутствующие акты. Также за УК устанавливается ответственность за имущество, хранящееся у нее на балансе согласно описи.
Силами управляющей компании обеспечивается сохранность и правильное функционирование инженерных систем и коммуникаций. Собственник получает от УК прибыль согласованным заранее способом. Также необходимо регулярно оплачивать коммунальные услуги согласно договору, устранять возникающие неполадки в системах работы коммуникаций. При наличии договоренности с собственником помещения объект, находящийся в доверительном управлении, страхуется рантье. Обязанности по поддержанию чистоты объекта также ложатся на «плечи» управляющей компании. К функциям и обязанностям можно отнести и другие моменты, закрепленные в договоре между сторонами. Так как закон предусматривает свободу договора, форм сотрудничества может быть множество.
Доверительное управление имуществом с точки зрения действующего ГК РФ
Нормы, регламентирующие процесс доверительного управления имуществом, можно найти в разных нормативных актах. В первую очередь, это Гражданский и Налоговый кодексы. В НК РФ этим правоотношениям посвящены статьи 375 и 378. В ГК РФ – это комплекс норм. Стоит обратить внимание на главные диспозиции, в остальном нормы доступны в открытом виде на сервисах с нормативными актами.
В 53 статье ГК РФ указана обязательная возмездность сделки. Согласно этому принципу, собственник помещения или объекта недвижимость осуществляет его передачу управляющему с намерением дальнейшего получения прибыли.
В свою очередь, 1012 статья ГК РФ закрепляет повторно права собственника, обращая внимание на то, что получение имущества в рамках доверительного управления не влечет передачи управляющему правомочия распоряжения объектом. То есть, он ведет только предпринимательскую деятельность, но возможность дальнейшего отчуждения объекта, в том числе путем продажи, сохраняется за лицом, официально зарегистрированным в качестве собственника.
Есть ограничения, касающиеся сторон сделки. Так, если собственником, который будет получать прибыль от сданного объекта, может выступать юридическое или физическое лицо, то управляющая компания – это только и всегда юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. При этом управляющие – это юридические лица частного права. Публичные организации, органы местного самоуправления, органы государственной власти, хоть и являются юридическими лицами, не могут получать имущество в доверительное управление. Нормы об этом отражены в статье 1014 ГК РФ.
1020 статья ГК устанавливает требования к порядку сдачи отчетов. Также в ней можно узнать о форме отчетности. Имеется также любопытный момент, касающийся несения расходов управляющей компанией. Так, если эти затраты были принципиально важны для дальнейшего извлечения прибыли, то расходы потом будут вычтены из суммы, подлежащей передаче собственнику. В 1023 статье ГК указано, что такие расходы должны документально подтверждаться управляющей компанией – только так впоследствии можно рассчитывать на их вычет.
При заключении договора следует придерживаться письменной формы – этот же принцип применяется при передаче имущества, описях, составлении актов и так далее. 1017 статья ГК РФ гласит, что несоблюдение этих императивных норм повлечет недействительность договора.
Важна не только письменная форма сделки, но и ее государственная регистрация в Росреестре – только после этого доверительный управляющий в лице юридического лица примет полномочия по управлению объектом. Объем прав, передача имущества фиксируются в соглашении и приложении к нему согласно статье 1017 ГК РФ.
Особенности налогообложения при заключении договора доверительного управления в Сочи и Адлере
С точки зрения налогового законодательства это имущество также облагается налогами – это вытекает из диспозиций статей 375 и 378 НК РФ. Если объект был передан в рамках доверительного управления, то обязательства по оплате налогов лежат на его собственнике даже в том случае, если он отражен в бухгалтерском балансе компании, являющейся доверительным управляющим. Бывает и такое, когда переданы несколько объектов недвижимости, расположенных в разных регионах. Тогда оплата должна производиться согласно местной специфике, с учетом местных сборов. При этом декларация в территориальный налоговый орган может быть подана равно как и доверительным управляющим, так и собственником недвижимости.
Существует утвержденный тариф на регистрацию сделки доверительного управления в Росреестре в Адлере. Он равен 15 000 рублей. Стороны сами определяют порядок расходов на регистрацию, но чаще всего обе стороны оплачивают по 7 500 рублей, разделив обязательство на равные части.
Необходимые для заключения сделки ДУ акты в Адлере
Перечень документов может отличаться в зависимости от того, кто является собственником объекта – физическое или юридическое лицо. Так, физлицо должно располагать:
- документом, удостоверяющим правомочия собственника;
- паспортом собственника;
- утвержденным планом БТИ (кадастровым);
- письменным согласием сособственников (при передаче объекта, находящегося в сособственности);
- документами, подтверждающими отсутствие долгов по услугам ЖКХ.
Перечень документов для юридического лица остается идентичным. Разница лишь в том, что вместо паспортов предоставляются учредительные документы на компанию, которые должны быть в наличии у любого юрлица.
Также этот перечень подходит для любого типа недвижимости за одним исключением – земельные участки. Вам необходимо будет представить кадастровый паспорт вместо плана БТИ.
Цена доверительного управления
Цены варьируются исходя из типа недвижимости и фиксируются в определенных промежутках. Например, на апартаменты и квартиры стоимость услуги ДУ составляет в пределах от 20 до 40 процентов от суточной арендной платы. При длительной аренде эта сумма снижается до пределов от 10 до 20%:
- Частные строения – аренда в сутки от 30 до 50 процентов (10-30% при долгосрочной аренде);
- офисы – при оказании часовых или разовых услуг цена устанавливается в пределах 15-30% (20-50% при длительной аренде);
- мини-отели – суточно в высокий сезон стоимость услуги равна 30-40% (20-30% при долгосрочной аренде);
- отели от 25 номеров – стоимость услуги от 30 до 50%;
- залы для конференций – от 40 до 50%;
- земля и помещения свободного назначения – в пределах от 10 до 30%.
В целом стоимость услуги определяется исходя из комплекса индивидуальных факторов – менеджер юридического лица исследует все нюансы и назовет цену доверительного управления.
Механизмы контроля за УК
Несмотря на то, что этимология понятия «доверительное управление» изначально предполагает доверие, все-таки следует регулярно проверять УК. Для этого создаются посадочная страница в сети Интернет или информация об управляемом объекте размещается на сайте компании. Благодаря таким сервисам вы всегда получаете информацию о свободных номерах, текущей броне, таким образом узнавая о работе управляющей компании.
Также можно проверить работу компании, воспользовавшись услугой «тайный покупатель».
Вы в любой момент можете истребовать информацию, касающуюся дат бронирования, доходов и заполняемости, например, вашего отеля. Этих мер вполне достаточно, чтобы удостовериться в надежности вашего партнера в бизнесе.
Механизм сотрудничества с управляющими компаниями в Адлере
Для того, чтобы воспользоваться этим предложением, вам достаточно обратиться в специализированную компанию. Обращайте внимание при выборе компании на разные факторы, в том числе на отзывы клиентов, опыт деятельности предприятия, наличие достаточных для доверительного управления ресурсов.
Наша компания занимается данным видом деятельности давно как в Адлере, так и Сочи. Более того, этот вид деятельности является одним из основных, что позволяет оказывать клиентам полный спектр услуг в сфере доверительного управления.
