Главной точкой “боли” российского рынка недвижимости являются обманутые дольщики. По разным данным, их в стране насчитывается от 300 до нескольких миллионов человек. Разница обычно возникает из-за разности подходов в подсчетах. Также разнятся данные и количестве проблемных объектов - от 300 до нескольких тысяч. Поэтому нельзя сказать, что эксперты сильно удивились тому, что в конце 2017 года Президент страны Владимир Путин объявил, что в отрасли грядут серьезные изменения. А именно переход от долевого строительства к проектному финансированию. Если с долевым строительством за время его существования большинству россиян все стало более или менее ясно, то что такое проектное финансирование понятно не всем. Поэтому мы решили разобраться в том, что изменится для застройщиков и для дольщиков в связи с отказом от ДДУ?
Проектное финансирование представляет собой систему при которой инвестиционные проекты, которыми по-сути являются все стройки в стране, будут финансироваться не за счет дольщиков, а за счет банков. Таким образом, отличительной чертой данной схемы можно назвать то, что заимствование средств будет происходит не под залог, как это бывает при кредите, а под проект. В этой системе банк вкладывает деньги в строительство объекта, а объект является обеспечение долговых обязательство. По планам, банковские деньги могут составлять до 70 процентов от стоимости всего проекта.
Что потребуется от застройщика?
1.Согласно системе с 1 июля 2018 года застройщиком может называться только организация, наименования которого должно содержать слова “специализированный застройщик”. При этом эта компания должна иметь минимум 3-х летний опыт возведения многоквартирных домов площадью от 10 тысяч квадратных метров. Данный факт должен быть подтвержден документами полученными в установленном порядке о получении разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.
Уточним, что ранее застройщиком могло выступать любое юр.лицо в т.ч. некоммерческие организации.
2. Вторым важным моментом является то, что законодатели ввели принцип “1 застройщик - 1 разрешение на строительство”. Таким образом, с 1 июля 2018 года девелопер не сможет строить дома или иные объекты одновременно по нескольким разрешениям.
3. Законодатели позаботились также и о том, чтобы многоквартирные дома не строили компании с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Теперь размер собственных средств строительной компании должен составлять не менее 10 процентов от общей стоимости возводимого объекта. Соблюдение данного условия будут контролироваться специализированными органами.
4. Также новые требования предъявляются и органам управления застройщика.
- Руководителем и глав. бухгалтером не может являться лицо, которое имеет неснятую или непогашенную судимость по различным экономическим видам преступлений, а также если оно признавалось банкротом.
- Также компания должна извещать органы исполнительной власти об избрании нового руководителя.
- Физическое лицо, которое владеет организацией также должно соответствовать требованиям закона.
5. С 1 июля 2018 года застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке. Через этот счет должны оплачиваться все операции компании.
Отдельно отметим, что технический заказчик и генеральный подрядчик, которые будут выполнять работы работы по строительству объекта, также обязаны открыть расчетные счета в этом же банки и осуществлять все операции только через этот счет.
Банковские же структуры должны будут осуществлять контроль за операциями.
6. Кроме того, изменения накладывают на застройщика дополнительный ряд ограничений. Например, компания не сможет осуществлять какую бы то ни было иную деятельность, за исключением той что связана с привлечением денежных средств участников строительства. Также не смогут компании и привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд - кроме целевых кредитов.
7. Также законодатели значительно изменили порядок распределения денежных средств дольщиков, которые получены на осуществление строительства. Например, значительно ограничены расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи и другие затраты.
Также авансовые платежи, которые связаны со строительством объекта не должны превышать 30% от проектной стоимости строительства.
8. Застройщик не может иметь налоговые недоимки даже если они составляют 5 рублей. Если данный факт случился, то компания должна прекратить заключать договора на приобретение квартир. Сделать это можно будет только после того, как эти самые 5-ть рублей или другая сумма будут выплачены.
9. Любые затраты застройщика из средств дольщиков будут ограничены земельным участком на котором ведется возведение дома. Таким образом, подключать дом к инженерным сетям строительным компаниям придется за счет кредитных средств.
Компенсационный фонд
Отдельно стоит отметить, что одним из этапов перехода к проектному финансированию стало создание публично-правовой компании “Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства”, который чаще называют как “Фонд защиты прав дольщиков”. Для осуществления деятельности которого застройщиков обязали отчислять процент от каждого заключенного договора ДДУ.
Также стоит уточнить, что в случае дальнейшего расторжения договора, возврат взноса застройщику не происходит.
Что изменится для дольщиков?
Основная цель смены долевого строительства на проектное финансирование - защита прав покупателей. Поэтому, главным отличием для дольщиков проектного финансирования от ДДУ является избавления от ответственности за результат. То есть если раньше дома возводились на деньги дольщиков и в случае каких-то ошибок или противоправных действия руководства строительной компании, покупатели, которые являлись по-сути соинвесторами проекта, оставались у разбитого корыта. Таким образом, проектное финансирование сделает ЖК продуктом застройщика и банка. Благодаря этому покупатели жилья забудут о договорах ДДУ и о рисках оказаться в списках “обманутых дольщиков”.
Также дольщики не будут покупать “кота в мешке”. Сделка будет происходит когда квартира находится в полностью готовом состоянии.
Вторым моментом, стоит назвать то, что более высокие требования к застройщикам оставят на рынке только надежных и проверенных застройщиков. Так называемые компании однодневки или непрофессиональные организации просто не смогут существовать в данных условиях.
Также стоит отметить, что покупатели квартир больше не смогут зарабатывать на перепродаже недвижимости. В конце нулевых данный вид инвестиций мог принести серьезный доход из-за постоянного роста цен на квадратные метры. Если же с рынка уйдет возможность приобретать недвижимость на этапах “котлована” или “забора”, то и данный вид инвестиций также станет невозможным.
Кроме того, в связи с ужесточением требований к застройщику вырастет и себестоимость продукции. Эксперты расходятся во мнении каким конкретно будет рост, но чаще всего называют размер от 10 до 30 процентов.
