Несмотря на то, что в контексте закона страхование всегда является добровольной сделкой, на практике ее иногда все же приходится заключать. Это не противоречит запрету понуждения к заключению сделки – в большинстве случаев банки настаивают на страховании определенного имущества при заключении с ними договоров. Это, например, относится к договорам ипотечного кредитования.
Условия заключения договора свободно обсуждаются, если одна из сторон не готова их принять – договор не подписывается. Этим и пользуются банки, которые выдвигают условие о страховании объекта недвижимости. В этом контексте не являются исключениями и финансовые учреждения Адлера и Сочи. С другой стороны, если банки и соглашаются на кредитования без страховки, это всегда негативно отражается на процентной ставке. Как следствие, вам все же будет целесообразнее заключить договор страхования, при этом подразумевается именно титульная его разновидность. Под этим правовым институтом подразумевается страхование рисков потерять право собственности на объект. При этом важно, в результате какого события произойдет такая утрата.
Смысл страхования титула
Этот вид договора направлен строго на защиту законных интересов лиц, являющихся добросовестными, с точки зрения закона, приобретателями недвижимости. Однако далеко не все случаи выбытия объекта из собственности будут признаны достаточными для квалификации с точки зрения договора страхового случая. К нестраховым будут отнесены случаи:
- кражи;
- пожара;
- уничтожения собственности и т п.
Однако если из-за недвижимости возникнет судебный процесс, например, инициированный стороной, считающий свои права ущемленными, то право собственности может быть утрачено. Именно на такие случаи и распространяется страховой титул. Все будет гораздо проще, если залоговое имущество – это объект недвижимости в домах-новостройках, где вы являетесь первым собственником. Но если покупается квартира во вторичном жилье, то вы можете не только быть вторым собственником, но даже третьим, четвертым или пятым. Права кого-то из этой цепочки предыдущих собственников вполне могли быть ущемлены при заключении сделок.
Страховые случаи
Это понятие используется не только применительно к титульному страхованию, но и ко всем остальным видам аналогичных сделок. Титульное страхование защищает собственность, полученную в результате разных оснований, а не только купли продажи. Если случай признается страховым, то компания возмещает ущерб, причиненный добросовестному приобретателю. Современные страховые компании предлагают возможность заключить договор страхования на каждое из правомочий, образующих собственность, а именно владение, пользование и распоряжение – неизменную триаду собственности. Существует множество способов утраты права собственности.
Так, недвижимости может выйти из собственности в результате мошенничества. С другой стороны, права какого-либо лица могут быть ущемлены при заключении договора. Судом также может быть сделка признана недействительной в результате обнаружения нарушений при ее оформлении. Экспертным путем могут быть обнаружены поддельные документы. Все это приведет к тому, что добросовестного приобретателя будут ущемлены – страховка помогает в какой-то мере восстановить соцсправедливость. Под добросовестным приобретателем надо понимать лицо, которое в момент заключения сделки не знало о каких-то незаконных ее аспектах и не должно было знать в силу объективных причин. Например, если не приводить в пример недвижимость, то яркий пример – покупка товара, который был ранее украден.
Ценоформирование в титульном страховании
Главный ценообразующий фактор – это стоимость объекта недвижимости, подлежащего титульному страхованию. Это стоимость берется не из головы, а на основе сделанных расчетов лицензированными оценщиками. Также могут быть взяты и другие цифры – стоимость квартиры по данным БТИ или договора. Однако в этих случаях есть риск того, что стоимость объекта будет кадастровой, а не рыночной. Компании-страховщики обычно устанавливают тариф на услугу в пределах 0,5-1% от той или иной цены объекта недвижимости. Стоит отметить, что застраховать можно не только квартиру, но и любой другой объект недвижимости:
- промышленные здания;
- коммерческие площади;
- земельные участки и тому подобное.
По условиям договора титульного страхования можно застраховать объект не только на один год, но и на более длительные сроки. В практике известны случаи титульного страхования на десять лет. Это может отразиться на тарифах страховщиков, которые могут быть более лояльными для текущего собственника.
Общий срок давности, в течение которого лицо может предъявить иск и потребовать восстановления прав, составляет три года. Но разными являются моменты начала отсчета этого периода. Это момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Кроме того, не стоит забывать и о разных основаниях для приостановления или прерывания этого срока исковой давности, поэтому титульное страхование иногда и растягивается на десять лет – так собственнику недвижимости будет гораздо спокойнее.
